[상권 포커스] 5호선 목동역 주변이 `핵`

조인스랜드

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서울 양천구 목동은 총 14개 아파트단지를 중심으로 15만 명 이상이 거주하고 있다. 서울시 인구의 4.5%이상에 해당하는 수치다. 안정된 소득의 대단위아파트단지와 고층주상복합건물들로 이루어진 이곳의 풍부한 배후수요는 목동상권의 최대장점이다.

목동의 중심 상권은 지하철 5호선 목동역 주변이다. 목동역은 오목로, 등촌로, 신정로가 만나는 오거리에 있다. 5호선을 따라 이어지는 오목로는 목동역을 기준으로 동쪽방향은 오목교역, 서쪽은 신정역으로 이어진다.

목동역을 남북으로 관통하는‘등촌로’를 따라 북쪽으로 올라가면 홍익병원사거리·목동사거리·등촌삼거리로 이어지고 남쪽으로 내려오면 법원검찰청·양천구청을 거쳐 구로역까지 연결된다.

아울러 제물포길을 통해 경인고속도로·남부순환로로 접근이 쉬워 인천 등에서의 유입인구도 무시할 수 없다.

◇지하철 목동역 2번출구가 중심

=목동오거리는 지하철 목동역과 함께 사통팔달의 교통중심지로서 상권이 형성되기에 최적의 조건을 갖췄다. 목동뿐만 아니라 강서구의 폭넓은 수요계층까지 확보하고 있다.

목동역 인근의 유동인구는 10~50대까지 비교적 다양한 분포도를 보이지만 역시 20대여성과 주부들의 비율이 높게 나타난다.

목동역 하면 일반적으로 로데오상권을 떠올리는 경우가 많다.

하지만 여러 해 계속되고 있는 경기침체와 백화점의 강세로 목동 로데오상권이 전반적인 어려움을 겪고 있고 최근에는 목동상권의 중심은 2번출구쪽으로 상당부분 옮겨갔다.

실제로 목동오거리 2번 출구앞 하나은행에서부터 로데오거리입구를 지나 맥도날드매장까지의 메인거리(맵지도상 A지역)를 걸어올라가보면 점심시간대부터 밤늦은 시간까지 활기차게 움직이는 유동인구를 눈으로 확인할 수 있다.

주업종은 의류·이동통신·화장품·커피숍·아이스크림·보석 등 역세권 주요상권의 대표적인 업종들이며 하나은행옆건물 신축상가1층과 그 옆건물에는‘자바커피’와‘농협’이 제법 큰 평수의 매장을 사용하고 있다.

상가뉴스레이다 자료에 따르면 1층 실평수 33㎡안팎의 매장을 기준으로 권리금 1억5000만~2억5000만원, 보증금 5000만~1억원, 임대료 200만~330만 정도인 것으로 파악됐다. 한때 목동상권의 자랑거리였던 로데오거리(맵지도상 B지역)는 아직 속단하기는 이르지만 예전과 비교했을때 유동인구나 매출규모가 확연히 감소한 것으로 알려지고 있다.

목동역에서 홍익병원방향으로 올라가면서 좌측으로 빠지면서 시작되는 목동로데오는 1층상권이 백화점에 상권을 잠식당한 대표적인 지역으로 꼽히고 있다.

동일 상권반경내에 목동현대백화점과‘행복한세상’ 등이 들어서면서 직접적인 피해를 경험했다. 2004년과 2005년 사이에 서울시내의 다른 로데오상권들도 전반적으로 매출이 20~30%정도 감소한 것으로 조사되고 있지만 목동의 경우는 그 정도가 더욱 심각하다는 것이 이곳 점주들의 말이다.

실제로 이곳을 답사해 보면 주말이나 저녁시간대에 사람들로 북적여야 할 이곳이 너무나도 한산한 모습을 관찰하게 된다. 점포매물시세를 조사해보면 1층 66㎡매장기준 권리금 1억~2억2000만원, 보증금7000만~1억5000만, 임대료 250만~350만원 수준이다.

최근 들어 압구정이나 건대, 연신내 등 유명한 로데오상권들이 매출감소로 동일하게 어려움을 겪고 있다는 점을 감안하면 목동로데오의 약세를 단지 대형유통시설과의 연관성만으로 결정짓기보다는 시장상황의 변화요소와 실물경기의 침체 등의 복합적인 요인이 어우러져 나타난 복합현상으로 풀이하는 것이 더욱 타당하다는 분석도 나온다.

목동역 8번출구에서 신정역방향의 오목로와 2번출구 하나은행에서 화곡고가사거리방향의 신정중앙길에도 약간씩의 상권이 형성돼 있다.

오거리에 위치한데다 지하철출구와 인접해 있어 유동인구가 활발히 움직이는 오목로와 신정중앙길(맵지도상 C지역)의 시세는 1층 33㎡매장을 기준으로 권리금5000만~1억7000만, 보증금2000만~8000만, 임대료 110만~250만원 수준으로 업종선택만 제대로 된다면 실속있는 영업을 할 수 있다. 의류·이동통신·보석·약국등의 다양한 업종이 섞여 있는 상권이다.

등촌로를 사이에 두고 로데오거리 건너편에는 목동아파트 7단지가 자리잡고 있는데 로데오입구에서 횡단보도를 건너면 7단지로 진입하는 길이 나오며 초입부에 서너 개의 가게가 영업 중이다.

등촌로를 따라 목동사거리방향으로 조금 더 올라가면 홍익병원이 나오고 이 홍익병원앞이 제물포길과 등촌로가 만나는 사거리로 음식점·대형미용실 등이 입점해 있지만 상권의 힘은 그리 크지 않다.

◇투자 유의점은

=목동에서 창업할 계획이 있다면 시장분석을 통해 창업시기를 신중하게 판단하고 매장을 선택할 때 심사 숙고해야 한다.

단순히 시세보다 낮은 금액에 나왔다고 해서 선뜻 점포를 고르는 것은 창업실패의 주된 요인 중 하나이다.

상가뉴스레이다 서준 팀장은 “목동상권처럼 대형유통시설들의 영향력이 강한 상권의 경우 근린상가나 아울렛에 미치는 힘이 클 수 밖에 없다”며 “상권의 섹터에서 바깥쪽에 위치한 자리들은 항상 위태로운 영업을 할 수 밖에 없다”고 말했다.

또 업종을 선택할 때에도 현재 목동상권에 이미 많이 들어와 있는 의류·화장품·보석 등을 고집하기보다는 1군 브랜드가 아니더라도 확실한 소비계층을 끌어들일 수 있는 업종을 찾아보고 객단가가 다소 높더라도 높은 구매력을 보이는 목동상권에서의 생존확률을 높일 수 있다.