오피스텔 주택 간주 정말 업계는 몰랐을까

주거용 오피스텔의 양도소득세 문제가 부동산 시장의 화두가 되고 있다. 주거공간으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 간주돼 별도로 일반 주택 1가구를 갖고 있으면 1가구 2주택에 해당한다는 사실이 뒤늦게 알려졌기 때문이다. 이렇게 되면 일반 주택 1가구를 갖고 있는 사람이 주거용 오피스텔을 매입해 직접 사용하거나 세를 놓을 경우 일반 주택이 비과세 요건을 갖췄더라도 양도세 면제혜택이 없어진다.

지금까지는 건축법상 업무시설로 분류돼 있는 오피스텔은 팔아서 양도차익이 있으면 세금을 물되 1가구 2주택에는 해당하지 않는 것으로 인식돼 왔다. 건설업체들도 주거용 오피스텔을 분양할 때 1가구 2주택에 해당하지 않는다고 홍보했으니 일반 투자자들로서는 그렇게 믿을 수 밖에 없었을 게다.

그런데 주거용 오피스텔을 주택으로 간주한다니 이게 어찌된 일인가. 문제의 발단은 주거용 오피스텔에 살고 있는 사람이 양도세를 내지 않으려고 행정관청에 이의를 제기하여 1가구 1주택 비과세 대상으로 인정받은 데서 비롯됐다. 이는 주거용 오피스텔은 모두 주택으로 간주돼 1가구 2주택에 해당된다는 얘기가 된다.

국세청은 그래서 1997년 7월 "오피스텔을 주거에 적합하도록 구조변경해 1가구가 일상적으로 생활을 영위하기 위한 주거공간으로 쓰는 경우에는 이를 주택으로 본다"는 내용의 지침을 마련했다.

대법원도 98년 5월 "1가구 1주택을 판정함에 있어 주택인지 여부는 공부상의 용도구분이나 구조변경 허가 여부에 관계없이 사실상 주거로 사용하는 건물인가에 따라 판단해야 한다"고 판결해 주거용 오피스텔을 주택으로 간주했다.

건설업체들은 이런 사실을 정말 몰랐을까. 그동안 주거용 오피스텔은 1가구 2주택에 해당하지 않는다는 신문 ·TV 광고가 쏟아져 나왔는데도 숨긴 세금 잘 찾는 국세청은 왜 아무런 조치를 내리지 않았을까. 또 허위 부당광고 단속기관인 공정거래위원회는 무엇을 했단 말인가.

2000년 이후 서울과 수도권에 쏟아진 오피스텔은 8만4천여실이며 이중 90%가 주거용이고 이전에도 서울·분당·일산 등지에서 수만가구의 주거용 오피스텔이 분양됐다. 그동안 10만가구가 넘는 오피스텔이 공급되도록 관련 행정기관들이 가만히 있었다는 것은 정말 이해가 안간다. 그랬던 기관들이 뒤늦게 호들갑을 떠는 것을 보니 가슴이 답답해진다.

관련 기관들이 제대로 챙기지 않는 바람에 결국 선의의 투자자들만 손해를 보게 됐다. 양도세가 면제되는 줄 알고 갖고 있던 주택을 덜렁 팔았다가 생각지도 못한 세금 고지서가 날아온다면 얼마나 황당하겠는가.

아직 완공된 주거용 오피스텔이 적어 피해 사례가 적지만 본격적인 입주가 시작되면 그 파장은 엄청날 게 분명하다. 이럴 바에는 이번 기회에 주거용 오피스텔을 아예 도시형 주택으로 분류해 세금 및 건축기준 문제 등을 명확히 해 둘 필요가 있다.

yjchoi@joongang.co.kr