[돈 되는 개발컨설팅] 역삼동 140평 부지 소유 강대철씨

Q : 서울 강남구 역삼동 일반주거지역에 단독주택과 상가건물 부지를 합쳐 1백40평 정도의 땅이 있다.지하철 2호선 역삼역까지 걸어서 10분 거리인 역삼로 변에 있어 교통여건은 좋지만 건물이 낡아 팔리지 않아 고민이다.(강대철·서울 강남구 논현동)

A : 지하철역이 가까워 임대수요가 꾸준한 곳이므로 오피스텔로 개발해 봄직하다.서울에선 일반주거지역이라도 20m 이상 도로에 붙어 있으면 오피스텔을 지을 수 있다.역삼역 쪽은 강남·선릉역에 비해 임대용 건물이 적어 수요도 충분하다.

건폐율 52%,용적률 2백91%를 적용해 지하 1층·지상 7층에 연면적 4백53평짜리 건물을 지은 뒤 1층은 상가,2∼7층에 11∼18평형 오피스텔 29실을 들일 수 있다.지하층에는 법정 주차대수 15대 규모의 주차장을 만든다.

총 투자비는 공사비(평당 2백89만원)와 분양경비와 취득·등록세 등을 합쳐 14억원 정도 예상된다.

전세로 계산해 강씨가 받을 수 있는 임대보증금은 상가(1층) 4억원,오피스텔 15억6천만원 등 19억6천여만원.투자비를 빼고도 5억6천여만원 정도 남는다.

특히 월세로 놓으면 상가는 연 18%,오피스텔은 연 15% 금리를 적용해 보증금 5억9천만원,월세 1천7백89만원을 받을 수 있다.공사비에서 보증금을 뺀 나머지를 모두 대출받더라도 연간 1억4천9백만원의 세전수입을 올릴 수 있다.그냥 두는 것보다 배 이상 수익을 낼 수 있다.

이곳에는 오피스텔 대신 사무용 건물을 지어 임대할 수도 있지만 임대료가 오피스텔보다 낮아 연간 수익이 5천만원이상 줄어들어 별 이득이 없다.

특히 서울시가 내년 2월부터 용적률 등을 강화하는 내용의 새로운 오피스텔 건축기준을 적용할 예정이어서 그 이전에 건축허가를 받아두는 게 좋다.

◇유의점=오피스텔 개발의 성공은 입지여건에 따라 좌우된다.역세권,도심업무시설 밀집지역,유흥가 주변 등이 개발 가치가 높다.임차인을 확보하기 위해서는 적정 분양가와 함께 거주자의 생활패턴에 맞는 공간 구성에 신경을 써야 한다.

사업 목적을 명확히 하는 것도 중요하다.투자비를 빨리 회수하려면 분양을,안정적인 월세 수입을 목적으로 한다면 임대하는 게 좋다.중소 규모 오피스텔은 분양보다 임대가 낫다.

컨설팅=MMD(02-578-3128)·정리=강황식 기자

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