수도권 아파트시장 술렁

판교신도시 개발의 검토, 유보의 우여곡절 속에 서울 수도권 아파트 시장이 술렁이고 있다.

최근 수년간 최대 관심지역으로 주목 받아온 판교 신도시가 개발된다면 아파트 분양시장 및 기존 아파트 시장에 어떤 영향을 미칠 것인가.

단기적으로 올 11.12월 서울수도권 분양시장은 이의 개발 여부에 따라 직접 영향을 받을 것으로 예상된다.

만약 판교신도시가 조성된다면 특히 분양 대기 수요자들은 앞으로 청약통장 사용을 자제하고 판교신도시 분양 때까지 기다려 보자는 쪽으로 방향선회 할 가능성이 높다. 반면 개발계획이 백지화된다면 물론 그 반대가 된다.

하지만 판교신도시는 개발한다고 해도 저밀도 개발이 계획돼 있어 예상 분양가가 최소 평당 7백만~8백만원선에서 1천만원 이상 될 전망이다.

이같은 분양가는 인접지역인 분당 아파트의 6백68만원, 죽전 택지개발지구의 6백50만원을 훨씬 웃도는 수준이다.

분양가가 지나치게 높은 경우 추가 상승여력이 낮아 오히려 프리미엄이 낮게 형성돼 수익성이

적어질 수 있다.

따라서 단지 인기지역이라는 이유로 '묻지마 투자'를 하기보다 분양가격 대비 추가 상승여력 등을 고려한 수익성 중심의 청약전략 수립이 필요하다.

투자성 높은 아파트는 우선 입지조건, 단지규모, 가격, 주위환경 등으로 결정된다.

7백가구 이상인 대단지, 역세권으로 교통이 편리하며 택지개발을 통해 기반시설까지 잘 갖춰진 곳이라면 최상의 조건이라고 볼 수 있다.

올 연말 분양 예정인 수도권 아파트 중 이런 조건을 가진 아파트가 여럿 있다.

용인 죽전지구는 분당 아파트 시세보다 평당 20만원 가량 싸면서도 분당의 생활편의 시설을 이용할 수 있어 판교신도시가 본격 거론되기 전에는 투자 1순위 지역이었다.

안양 비산주공, 호계동 경향아파트도 재건축 사업으로 새롭게 변신할 예정이다.

이들 지역은 평촌.산본지역과 인접해 있으며, 과천선 범계역과 금정역을 이용할 수 있는 역세권 아파트라는 장점이 있다.

최근 전세가 상승에 힘입어 임대수입을 올릴 수 있는 아파트 단지들도 각광받고 있다. 이에따라 전세선호도가 높은 중소형 아파트의 인기가 높아졌다.

올 1월부터 9월까지 매매값 상승률도 20~30평형대 아파트의 가격상승률이 중대형아파트 상승률을 웃돌고 있다.

따라서 투자목적의 청약예정자라면 중대형보다는 교통환경이 우수한 지역의 중소형아파트 청약전략을 수립해야 한다.

주택공급규칙의 변천사를 살펴보면 과거 경쟁과열이 예상될 경우 장기통장 가입자를 우선 배정하는 배수제 적용 사례가 있었다.

만일 확정된다면 판교신도시와 같은 인기예상지역은 배수제.지역우선제 등 과거 투기방지를 위해 사용된 방법이 다시 적용될 수도 있다. 따라서 오래된 통장일수록 신중한 청약 자세가 필요한 때다.

하지만 신도시는 개발이 발표된다고 하더라도 토지수용.개발.분양.입주까지 최소 3~4년의 기간이 소요된다.

때문에 무작정 개발 때까지 기다리기보다는 서울 수도권 요지에서 재건축사업 및 대단지 개발을 통해 분양되는 아파트에 청약, 과열 경쟁도 피하고 신도시 개발까지의 경과기간 동안 투자수익을 올릴 수 있도록 하는 청약전략도 동시에 고려할 필요가 있다.

<도움말〓부동산114 김희선 이사>