'위험' 큰 경매부동산 알고 보면 '알짜' 많다

중앙일보

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경매시장에서 외면당한 부동산을 잘 고르면 돈 번다.

위험한 물건일수록 유찰이 많아 헐값에 매입할 수 있고 시세보다 감정가가 낮게 평가되거나 개발 등 가공만 하면 큰 돈 되는 부동산도 투자가치가 높다.

경매 노하우를 통해 돈버는 사례들을 알아본다.

◇ 법정 지상권이 성립되는 경우〓건물을 제외하고 토지만 경매에 나온 경우다. 토지 주인과 건물 주인이 달라서 생기는 데 이런 토지는 낙찰받더라도 소유권 행사에 제한이 따라 기피대상이다.

박순길(45)씨는 지난해 서울 종로에 있는 단층짜리 의류 매장용 건물의 토지부분을 여섯 차례나 유찰돼 최저가가 1억1천5백만원(감정가 5억5천만원)으로 떨어진 상태에서 최저가로 낙찰받았다.

朴씨는 현재 건물주로부터 땅사용료 명목으로 투자금액 대비 연간 22%에 해당하는 금액을 받고 있다.

통상 땅사용료는 공시지가의 5~7%선이나 朴씨의 경우 공시지가의 26%선에서 토지를 낙찰받았기 때문에 수익률이 껑충 뛴 것이다.

◇ 지분 경매〓2명 이상의 공동 소유로 돼 있는 물건의 일부 지분만 경매에 부쳐지는 경우가 종종 있는 데 이런 물건도 인기가 없다. 하지만 지분 경매도 잘만 활용하면 이익을 볼 수 있다.

지난해 12월 낙찰된 서울 방배동 지상 5층(대지 69평, 건물 1백45평)짜리 상가주택의 경우 절반의 지분에 대해 3억8천8백여만원의 감정가가 매겨졌으나 여러 차례의 유찰 끝에 2억4천6백만원에 팔렸다. 낙찰자는 시세로 5억원 이상 나가는 물건을 지분 경매를 통해 절반에 장만한 셈이다.

◇ 분묘가 있는 임야〓묘지가 있는 임야도 좀처럼 입찰자들의 관심에서 벗어나 있다. 그러나 이장 비용을 감안하고도 값싸게 장만할 수 있는 경우가 많다.

지난해 수원지법에서 낙찰된 경기도 화성군 남양면 북양리의 임야 3천2백여평의 경우 묘지가 2기 있다는 이유로 유찰이 거듭되면서 값이 떨어져 감정가 평당 25만원인 물건이 30%도 안되는 평당 7만9천원에 새 주인을 만났다. 현재 이 땅 인근에 택지가 조성 중이어서 땅값 상승이 기대되고 있다.

◇ 감정가 낮은 부동산〓지방에 소재한 토지는 시세보다 감정가가 낮게 평가되는 일이 많다. 지역 정보에 밝다면 그만큼 좋은 물건을 잡을 공산이 크다는 얘기다.

지난해 12월 의정부지원에서 낙찰된 강원도 철원군 동송읍 오지리 하천부지 1천1백35평이 대표적인 사례다.

지목이 하천부지라는 이유로 감정가가 2백25만원으로 평가됐는데 사실은 농지로 실제 활용할 수 있는 땅이어서 수천만원의 가치를 갖고 있었다.

결국 현장 답사를 통해 이 사실을 확인한 한 투자자가 자그만치 감정가의 6배나 되는 1천1백20만원을 써내 이 땅을 낙찰받았다. 그래도 몇 배는 남는다는 계산이 나왔던 것이다.

◇ 개발 예정지〓경매 입찰 경험이 많은 이승주(31)씨는 지난해 7월 서울 안암동의 방 4개짜리 단독주택(대지 26.5평)을 3천6백80만원(감정가 1억1천4백만원)에 낙찰받았다.

낙찰받는 사람이 3천7백만원을 대신 물어줘야 하는 선순위 세입자가 살고 있는 등 권리관계가 복잡해 유찰이 거듭되고 있던 물건이었지만 인근에 지하철 6호선 보문역이 올해 안에 개통되는 데다 집에 접한 도로가 올 10월께 15m에서 25m로 확장될 예정이라는 정보를 접하고 '베팅' 을 한 것이다.

이 일대 도로수용 보상비가 평당 7백50만원임을 감안할 때 도로 확장후 이 집의 땅값은 평당 1천만원선은 할 것이라는 게 인근 중개업소의 예상. 李씨의 낙찰가가 평당 1백38만8천원인 만큼 그대로 실현되면 7백%가 넘는 수익을 거두게 되는 셈이다.

김남중 기자