[집중기획-임대주택사업] 어떻게 시작할까

정부가 내년초부터 임대주택사업 등록기준을 현행 5가구에서 2가구로 대폭 완화키로 함에 따라 임대주택사업에 대한 관심이 커지고 있다. 소규모 자본으로도 임대사업에 뛰어들 수 있게 된데다 아직은 금리가 안정적이고 전세값 또한 강세여서 사업여건이 괜찮기 때문이다.

임대주택사업의 매력은 취득.등록세와 양도소득세 감면 등 세제 혜택을 받을 수 있고 매달 일정한 고정 수입을 확보할 수 있다는 것. 여기에다 집값이 상승할 경우 임대 시한 (5년) 이 끝난 뒤 팔 때 양도세가 면제돼 적잖은 시세차익도 얻을 수 있다.

◇ 사업 절차 = 5가구 (내년부터 2가구) 이상 임대주택을 구입해 거주지 시.군.구청 주택과에 사업자 등록을 하면 된다.

사업자 등록은 주택구입 후 아무때나 해도 상관없지만 취득.등록세를 감면 받을 수 있는 전용면적 18평이하 주택의 경우 잔금을 지불하기 전에 등록해야 '임대주택사업용' 으로 인정돼 세금감면 혜택을 받을 수 있다.

이어 임대개시 10일전까지 물건지 시.군.구청 주택과에 임대료 등 임대조건을 신고해야 한다. 임대기간중 임대차 조건을 바꿀 때도 변경 10일 전에 사전 신고해야 한다.

또 임대를 개시한 날로부터 3개월 이내에 세무서에 주택임대신고를 해야 한다. 이 경우 법에는 물건지 세무서에 신고하게 돼 있으나 임대주택사업 등록자에 한해 거주지 세무서에서도 신고를 받아준다.

◇ 세제 혜택 = 임대사업은 세금만 놓고 보면 기존 아파트보다 신규분양 또는 미분양 아파트를 매입하는 게 유리하고 이 가운데 전용면적 18평 이하 소형주택의 혜택이 제일 많다.

취득.등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 신축 공동주택을 매입 또는 분양받으면 전액 감면받지만 기존 주택에는 이런 혜택이 없다.

양도세는 신축주택의 경우 95년1월 이후 취득한 주택에 한해 5년 임대후 팔 때 1백% 면제받는다.

물론 최초 입주주택이어야 한다. 기존주택은 86년1월 이후 건축된 주택에 한해 5년 임대후 팔면 50%, 10년 임대후 팔면 전액 감면받는다. 이 두 경우 모두 전용면적 25.7평 이하 주택에만 적용된다.

또 전용면적 18평 이하 공동주택은 재산세를 50% 감면받고 종합토지세도 분리과세 (세율 0.3%) 혜택을 받는다. 임대소득세는 전세보증금에 대해서는 한 푼도 물지 않고 월세에 대해서만 과세된다.

◇ 주의점과 입지여건 = 임대주택사업은 장기투자기 때문에 여윳돈을 가지고 하는 게 좋다. 은행 돈을 빌려 하는 것은 위험하다. 또 집값 상승이 소폭에 그치거나 하락할 경우 금융투자를 했을 때보다 손해를 볼 수 있으므로 금리와 집값 추이를 염두에 두고 사전에 꼼꼼히 수익성을 따져 봐야 한다.

임대사업은 특히 입지여건.주택 규모.단지 크기.교통 여건 등을 철저히 분석한 뒤 전셋값 비율이 높고 임대수요가 풍부하며 교통이 편리한 곳을 골라야 낭패보지 않는다.

이런 점에서 우선 역세권 소형 아파트를 대상으로 하는 게 안전하다. 임대 수요가 많고 전세금 비중도 높은데다 나중에 환금성도 뛰어나기 때문이다. 같은 조건이면 대규모 단지가 유리하다.

임대주택사업은 또 5년이상의 중.장기를 내다보고 하는 사업이므로 향후 발전 가능성이 높은 곳을 선택해야 임대사업을 끝낼 때 집값 상승에 따른 매매차익을 올릴 수 있다.

임대사업을 운영할 때 여윳돈이 있다면 전세보다는 월세가 유리하다. 월세 금리가 관행적으로 시중금리보다 훨씬 높은 2부 정도는 돼 수익률이 높고 계약 만료 때 목돈을 상환해야 하는 부담도 없기 때문이다.

김남중 기자