[부동산맥짚기] 그린벨트 투자 '수렁'많아

요즘 부동산가의 핫 잇슈는 그린벨트 해제문제라 해도 과언이 아닐 게다.

해제 지역이 어디고 어떤 곳이 그대로 묶이는지 투자자.토지주들로선 궁금하기 짝이없다.

이들 뿐만 아니라 일반 수요자들도 관심이 가기는 마찬가지다.

부동산 시장에 미칠 영향이 크기 때문이다.

물론 풀리는 곳과 존치지역의 대략적인 윤곽은 이미 그려져 있다.

지방 중소도시나 대도시권의 집단취락지역은 풀고 서울을 포함한 수도권은 해제 범위를 최소화하겠다는 게 정부의 복안이다.

그동안 일각에서는 가용 토지가 한꺼번에 쏟아져 나오면 부동산 값이 떨어진다는 전망과 함께 대도시 변두리의 환경좋은 주택지 개발로 도심 부동산 값은 크게 하락할 것이란 분석이 등장하곤 했다.

아무튼 이번 대대적인 그린벨트 조정으로 가용토지가 크게 늘어나는 것은 사실이다.

문제는 가용토지 공급이 늘어나면 땅값이 과연 떨어질 것이냐는 점이다.

규제를 풀어 가용토지를 늘릴 경우 땅값이 떨어진 적은 거의 없다.

묶여있던 땅의 활용가치가 높아져 도리어 땅값이 상승해 왔다.

이런 현상은 이미 준농림지제도에서 경험한 일이다.

그린벨트에서 해제돼 주택용지로 바뀌면 땅값이 뛸 수 밖에 없다는 얘기다.

지역에 따라 차이는 있지만 대지의 경우 평균 2~3배 오를 것이란 게 일선 부동산 중개업소들의 시각이다.

대부분의 지역이 주변의 일반 땅값 수준으로 상승하고 서울 수서동 등과 같이 주거환경이 쾌적한 지역은 되레 더 오를 가능성도 얼마든지 있다.

규제가 안풀려 아직 제값을 못받고 있는 그린벨트를 사두면 큰 돈을 벌게 돼 있다.

그래서 부동산에 맛을 들인 투자자들은 이런 땅을 구하기 위해 안달이 나있다.

하지만 그린벨트 땅 투자는 생각만큼 쉽지 않다.

우선 땅 사는 것 자체가 쉽지 않다.

그린벨트는 모두 토지거래허가구역으로 설정돼 실 수요자가 아니면 매입이 사실상 불가능한 상태다.

게다가 국세청이 대대적인 투기단속에 나서 잘못 투자했다간 큰 낭패를 당하기 십상이다.

더욱이 그린벨트가 풀린다고 해서 다 땅값이 오르는 것은 아니다.

해제지역 가운데 숲이 우거진 지역 등 보전가치가 있는 곳은 개발규제가 엄격한 보전녹지로 지정되고 그렇지 않은 지역도 도시계획이나 도시기본계획을 만들어 무분별한 개발을 억제하게된다.

개발가능 지역도 용적률 1백% 안팎의 저밀도 개발로 묶이고 공동주택 건립이 가능한 곳은 아예 택지개발예정지구.토지구획정리사업지구 등으로 지정해 놓고 해제하는 '선계획 후 조정' 의 수법을 적용할 계획이어서 투자의 실익은 생각만큼 크지 않을 것이란 게 중론이다.

물론 잘 만 베팅하면 단기간에 투자금의 두 서너배 정도의 시세차익을 거뜬히 챙길 수도 있지만 그만큼 리스크가 따른 다는 점을 항상 명심해 둬야 한다.

최영진 전문기자