-전세계약 만기가 다 돼 가는데 전셋집이 안 나갈까 불안하다. 새 전셋집에 들어가기로 한 날짜에 보증금을 받아야 한다. 그렇지 않으면 대출 등 다른 방법으로 보증금을 마련해야 한다. 어떻게 해야 하나.
“우선 만기가 되면 재계약을 하지 않겠다는 뜻을 집주인에게 서면(내용증명)으로 통보한다. 이때 보증금을 제때 돌려주지 않아 발생하는 비용(대출 이자 등)은 집주인에게 청구할 것이란 내용도 명시해야 한다. 그래야 나중에 피해 보상을 받을 수 있다. 집주인이 제 날짜에 보증금을 돌려주지 않으면 보증금 반환 청구소송이나 손해배상 청구소송을 해 경매를 통해 보증금과 대출 이자 등을 회수할 수 있다.”
-어쩔 수 없이 보증금 일부만 돌려받고 이사를 가게 되면.
“일부만 받아서라도 꼭 이사를 가야 할 상황이라면 집주인으로부터 언제까지 보증금을 돌려주겠다는 차용증(혹은 각서)을 받아둬야 한다. 이 경우 전출(주민등록표상 퇴거) 전 반드시 해당 주택에 임차권 등기나 근저당 설정을 해야 한다. 당초 전세 계약 때 확정일자를 받았더라도 전출하면 그 순간 대항력을 잃기 때문이다. 등기·근저당을 신청하면 접수돼 효력을 갖게 될 때까지 대개 15일 정도 걸린다. 집주인이 차용증에 적힌 대로 이행하지 않을 때는 보증금 반환 청구소송을 하면 된다.”
-집 주인이 전출을 먼저 해주면 은행에서 집을 담보로 대출을 받아 보증금을 돌려주겠다고 한다. 집주인의 말 대로 전출해도 되나.
“세입자가 있으면 은행에서 대출을 안 해주는 경우가 많다. 은행이 후순위가 되기 때문이다. 그래서 가끔 이런 요구를 하는 집주인들이 있는데 어쨌든 전출하면 대항력을 잃게 된다. 보증금을 회수할 법적 근거가 없어지는 셈이다. 따라서 함부로 응해서는 안 된다. 간혹 보호장치로 임차권 등기나 근저당 설정을 한 뒤 주인 말대로 전출하면 주인이 대출을 받아 보증금을 돌려줄 수 있을 것으로 생각하는데 그렇지 않다. 전출돼 세입자가 없어도 은행에서 등기·근저당을 이유로 대출을 안 해주기 때문이다. 집주인이 전출을 요구할 경우 집주인의 다른 주택 등 재산에 가압류를 한 뒤 응해야 한다.”
-만기가 다가오는데 이사를 가지 않고 재계약할 생각이다. 그런데 전셋값이 많이 내렸다.
“집주인과 협의해 내린 만큼 보증금을 돌려받고 재계약하면 된다. 주인이 재계약해놓고 차액을 돌려주지 않는다면 앞선 사례처럼 지급일을 명시한 차용증이나 각서를 받아둔다. 전셋값이 오르지 않고 재계약하는 경우엔 확정일자를 굳이 다시 받지 않아도 된다. 그런데 집주인이 전셋값을 낮춰 주지 않겠다고 하면 기존 전셋값에 그대로 있든지 아니면 더 싼 전셋집을 찾아 나가야 한다. 전셋값이 내렸다고 주인이 주변 시세 대로 조정해야 할 의무는 없다.”
-역전세난에 집주인들은 어떻게 해야 하나.
“세입자에게 돌려줄 보증금을 미리 마련해 두는 것 외에 역전세난에 대처할 수 있는 방법이 많지 않다. 그나마 강남 3개 구(서초·강남·송파구)를 제외하고는 투기지역에서 해제돼 주택담보대출 한도가 오른 게 다행이다.”
황정일 기자
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