[중국 투자정보] 중국 부동산회사, 자금난이 얼마나 심각한가?

<중국과 홍콩증시는 국경절 휴일>

<경제 및 산업뉴스>

중국 부동산회사, 자금난이 얼마나 심각한가?

중국은 지난 10년간 부동산 불패신화가 지배

중국 부동산시장은 지난 10년간 영원히 오를 것처럼 비쳐지면서 미국 못지않게 불패신화를 갖고 있었습니다. 불패신화의 주요근거는 2025년까지 중국 도시인구는 3억5천만 명이 늘어나면서 400억 평방미터의 신축 건물이 필요하고, 5만 동의 고층건물이 필요하기 때문에 상당기간 공급이 수요를 못 따라 갈 것으로 보았기 때문입니다

올해 중국 주요도시의 가구당 월 평균소득은 110만원 정도인데요, 현재 부동산 가격을 기준으로 이들이 매달 은행에 갚아야 하는 대출상환금은 전체 소득의 75%에 달합니다. 이로 인해서 생활의 질이 저하되고 있습니다.

이보다 더 위험한 것은 주식시장과 부동산시장의 가격하락으로 소비자의 구매력은 최소 510조원(3조 위안) 이상 훼손된 것으로 추정된다는 점입니다. 부동산경기 하락이 지속될 경우, 수요위축현상은 더욱 심각해지고, 부실대출 증가로 인한 금융위기가 더 큰 문제가 될 것입니다. 참고로 은행의 부동산대출액은 전체 대출총액의 18%를 차지합니다

부동산 수요감소가 자금난을 초래

9월 18일 베이징사범대학 금융연구센터 주임 종웨이(鍾偉)는 “2008년 중국 부동산업 자금보고”를 발표했었다. 올해 부동산업의 자금 부족 금액은 114.4조원(6730억 위안)이지만, 부동산경기가 계속 침체국면을 걷는다면 2009년엔 157.9조원(9290억 위안) 수준이 될 것으로 전망했다. 집값하락이 단기에 그친다면 내년 자금 부족 금액은 83.7조원(4925억 위안)에 그칠 것으로 예상했다.

부동산시장의 거래가 급감하고 있는 것은 4가지 이유 때문이다. 1)2006년 하반기 이후부터 주택분양가격과 토지가격이 지나칠 정도로 빠르게 상승했지만, 분양주택의 품질은 이전에 비해 달라진 것이 없게 되자 실수요자들이 관망세로 돌아서면서 거래가 줄고 집값도 하락시켰다. 연못에 물을 퍼내 물고기를 잡는 식의 부동산회사의 발전방식을 소비자들이 외면하게 됐다.

2)2007년 하반기부터 시작된 경기둔화, 긴축정책이 부동산경기를 급랭시켰다. 올해들어 6번의 지준율 인상으로 200조원이 넘은 은행자금이 동결됐고, 분기별 대출심사제도로 부동산으로 유입되던 자금흐름이 끊어졌다.

3)부동산개발회사는 시장변화에 신속히 대응하지 못한데다, 과다한 보유 부동산과 시공사업 규모가 크다 보니, 현금흐름이 급격히 악화됐다. 6월말 바오리부동산(600048)의 미분양주택은 368억 위안(+154%)으로 2007년 매출액 81억 위안을 고려할 때, 미분양주택이 매각되려면 4년 이상이 소요된다. 완커A(000002)의 미분양주택은 811억 위안(+87%)으로 2007년 매출액 355억 위안이 소진되려면 최소 2년 이상이 필요하다.

4)트로이카경제(수출, 투자, 소비)가 성장동력이 떨어지면서 경기둔화가 뚜렷해지고 있어 부동산경기 하락 사이클도 길어지고 있다.

주식시장과 부동산시장의 가격하락으로 소비자의 구매력은 최소 510조원(3조 위안) 이상 훼손된 것으로 추정된다. 경기하락이 지속될 경우, 수요위축현상은 더욱 심각해질 전망이다

국가통계국 자료에 따르면, 올해들어 부동산 판매면적은 작년 같은 시기에 비해 하락세를 보였다. 그 중에 7월 부동산 판매면적은 작년 같은 시기에 비해 26.8% 감소했고, 전달대비 27.1% 급락했다. 2008년 들어 최대 하락폭이었는데, 거래량 감소로 부동산 기업의 심각한 자금압박을 받고 있다.

부동산개발업체의 자금난 심각

수요위축에 따른 유입자금 감소, 은행대출 심사제도 강화로 개발업체는 자금회전이 막힘에 따라, 부동산개발업체는 이구동성으로 “목말라 죽겠다(渴死了)”고 아우성이다. 올해 2분기 대출증가율은 0.5%로 올해 초 30~40%에 비해 큰 폭으로 줄었다.

주가하락으로 94개 부동산 상장기업의 자금사정도 악화됐다. 2007년 증자와 IPO로 부동산기업이 조달해간 금액은 1064억 위안이지만, 올해 1분기엔 349억 위안, 2분기는 94억 위안에 불과했다.

자금조달창구가 막혔지만, 오히려 자금지출 압력은 커지고 있다. 부동산개발업체의 최대 자금사용처는 토지매입비용인데, 2008년 상반기 토지구입 면적은 3.2억 평방미터를 상회했지만, 평균지가는 1100위안/평방미터를 웃돌았다. 상반기 토지구입비용은 35.7조원(2100억 위안) 이상으로 2007년 4000억 위안을 초과했다.

부동산개발업체는 자산의 75%는 부채로 구성돼 있어, 은행에 원금과 이자를 상환하는 것이 자금지출의 주요항목이다. 또한 세금납부도 중요한 비용지출 항목인데, 2007년엔 세금으로만 42.5조원(2500억 위안)을 지출했다.

2009년 170조원(1조 위안)의 자금 부족난 발생

국제투자은행은 2009년에도 중국정부가 긴축정책기조를 계속 밀고 나갈 경우, 최악의 시나리오는 GDP성장률 7%, 집값은 30% 떨어질 것으로 전망하고 있다. 부동산경기는 향후 몇 년간 하락추세를 벗어나기 어렵기 때문에 실적악화는 피할 수 없다. 중국경기가 신속하게 상승세로 돌아서고, 긴축정책기조가 완화된다면, 부동산시장은 짧은 조정과정을 거치고 2009년 말에는 저점에서 탈출할 수 있을 것으로 전망된다.

이를 근거로 추정해 보면, 올해 부동산업의 자금부족 금액은 114.4조원(6730억 위안)이지만, 부동산경기가 계속 침체국면을 걷는다면 2009년엔 157.9조원(9290억 위안) 수준이 될 것이다. 만약 집값하락세가 단기에 그치고 내년에 다시 상승세로 전환한다면 자금부족 금액은 83.7조원(4925억 위안)에 그칠 것으로 보인다.

최근 중국정부가 추진하는 기업구조조정으로는 자금 부족난을 해소시키지 못할 것으로 보인다. 부동산경기하락은 실수요자가 관망세로 돌아선 때문으로 주식시장 부양이나, 단순한 출자형식으로는 부동산수요를 다시 부추길 수 없다.

경기후퇴국면에선 부동산시장의 자금사정은 계속 악순환에 들어갈 것으로 보인다. 병이 깊어지면, 회복이 더디듯이, 중국은 지난 수년간 거품이 부풀려져 왔던 금융병과 부동산병은 현재 빠르게 악화되고 있는 중이며, 회복도 늦어질 수 밖에 없다. 지난 9월15일 지준율과 대출금리 인하로 단숨에 부동산경기가 되살아날 수 없기 때문에 향후 중국정부의 정책변화와 경기동향을 면밀히 살펴본 뒤에 부동산투자나, 부동산종목에 대한 투자를 결정해도 늦지 않을 전망이다.

8월 베이징 집값, 올해들어 처음으로 하락세로 상승세를 멈췄다 9월 2째주 상하이부동산은 거래위축 속에 겨울잠에 들어갔다

한화증권 리서치본부 제공