얼마 전 정부가 10년 만에 크게 바뀐 ‘세제 개편안’을 발표했다. 국회를 통과하면 내년부터 시행된다. 많은 사람의 관심을 끈 게 부동산과 관련된 세금이다. 부동산은 사면서부터 세금과의 질긴 악연이 시작된다. ‘세금폭탄’이라는 말도 나왔다. 이번 세제 개편안에 가장 주목한 쪽은 집을 팔려고 고민 중인 사람일 것이다. 주택을 1채 보유하든, 여러 채 보유하든 상관없이 말이다.
주택 양도와 관련된 개편안을 보면 이제 집도 ‘군계일학’전략을 쓰는 게 유리하다. 1주택 보유자에게는 혜택이 많은 대신 다주택 보유자에게는 변화된 내용이 거의 없다. 1주택 보유자에 대해선 실수요자에 대해 집중적인 양도세 혜택이 부여됐다. 보통 1주택 하면 양도세 비과세 혜택을 떠올린다. 하지만 고가주택에 대해서는 예외였다. 이번 개편안에선 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향조정됐다. 비과세 요건(3년 보유 및 거주)만 갖추면 9억원까지는 양도할 때 세금이 없다.
더욱이 9억원이 넘어도 장기보유특별공제가 확대돼 세금 부담이 크게 줄어든다. 집을 5억원에 사서 10억원에 팔 경우를 예로 들어보자. 고가주택 기준이 6억원일 땐 과표가 되는 양도차익은 2억원{5억원×(10억원-6억원)/10억원}이다. 그런데 고가주택 기준이 9억원이면 양도차익은 5000만원{5억원×(10억원-9억원)/10억원}으로 크게 줄어든다. 고가주택을 보유했어도 1가구 1주택 보유자에게는 세금 부담이 크게 줄어드는 것이다.
그렇다면 2주택 이상 다주택 보유자에 대한 세제 혜택은 없을까. 세율 완화를 기대하긴 어렵다. 다주택 보유자라면 양도세 중과세를 부담하고 매도하거나, 증여·상속을 통해 부동산 비중을 줄이는 수밖에 없다. 다행히 이번 개편안에는 상속·증여세율 인하가 포함된 만큼 사전증여 전략을 잘 활용하면 세부담을 줄일 수 있다. 예를 들어 2주택 이상 보유자가 자녀에게 증여할 때는 증여세 부담이 있지만, 취득 때보다 불어난 증여가액을 취득가액으로 보기 때문에 자녀는 양도세 부담이 낮아진다. 이번 세제 개편안을 보면서 생각나는 영화 대사가 있다.‘난 한 놈만 팬다’는 것이다. 주택을 여러 채 보유하는 것보다 될 만한 놈 한 채만 보유하는 게 세금을 줄이는 좋은 방향이 된 것이다.
