[법률 도우미] 상가계약 만료 전 갱신 요구 땐 임차기간 5년까지 연장 가능

Q : 2년 전 서울지역 상가에 세 들어 가게를 운영하다 2003년 4월 보증금 1억2000만원, 월세 100만원에 1년간 더 임대하기로 계약을 갱신했다. 계약기간이 끝나 주인이 건물을 비워 달라고 하는데.

A : 현행 상가임대차보호법에 따라 계약 갱신 요구를 했다면 건물을 비워주지 않아도 된다. 2002년 11월 1일부터 시행된 상가임대차보호법은 영세 상인을 보호하기 위해 여러 가지 규정을 두고 있다. 다만 모든 상가 임차인이 보호받는 것은 아니고 보증금 등 일정한 요건을 갖춘 임차인만 적용 대상이 된다.

서울에선 보증금이 2억4000만원 이하인 경우에만 보호받는다. 보증금 외에 월세가 있으면 100을 곱해 환산한 금액을 포함한다. 위의 경우 월세 100만원을 보증금으로 환산하면 1억원(100만원×100)으로, 보증금 1억2000만원을 더하면 총 2억2000만원이 되므로 이 법의 적용을 받을 수 있다. 원칙적으로 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 따라서 2002년 4월부터 임차를 시작했지만 이 법 시행 이후 갱신했으므로 법의 적용을 받을 수 있다.

상가임대차보호법은 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날부터 대항력이 생긴다. 대항력이란 법원 경매 낙찰자 등에게 세입자의 권리(임차권)를 주장할 수 있는 효력이다. 대항력을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자까지 받으면 경매 때 후순위권리자나 일반 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

상가임대차보호법상의 임차인 보호규정 중 가장 특이한 것은 계약 갱신 요구권이다. 임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 계약 갱신 요구를 하면 최초 임대차 기간을 포함해 최장 5년까지 갱신이 보장된다. 1년간 계약했더라도 매년 계약 갱신을 요구하면 5년간 임대할 수 있다는 얘기다. 이는 임차인이 들인 시설비.권리금 등을 회수할 수 있도록 임차기간을 보장해주기 위한 것이다. 유의할 것은 이런 권리가 인정되기 위해서는 반드시 갱신 요구를 해야 한다는 점이다. 임차인이 월세 기준으로 3개월을 연체한 사실이 있거나 임대인이 건물 대부분의 철거.재건축을 위해 필요한 경우 등 갱신 요구권이 인정되지 않는 예외 규정도 있다는 점을 주의해야 한다. 02-533-6868.

이기형 변호사