<독자부동산무료컨설팅>강원 강릉시 퇴곡리 준농림지

◇의뢰내용=강원도강릉시연곡면퇴곡리 399의4일대 4필지의 임야및 하천부지 9백평을 갖고있다.준농림지역으로 여름에만 일부 야영주차장으로 이용하고 있을뿐 거의 놀리다시피 해 보다 수익성높은 부동산으로 개발하고 싶다.
◇주변여건=오대산 국립공원(진고개)을 통과하는 6번 국도변이어서 교통이 편리하고 경관도 빼어나다.서울에서 약2백40㎞,승용차로 3시간30분정도 걸리며 강릉에서는 25㎞로 20분거리다. 인근 연곡천은 수량이 풍부하고 수질도 좋아 관광객및 지역주민들의 행락이 잇따르고 연곡해수욕장 주변에 45만여평 규모의 온천지구가 지정돼 일대가 대규모 관광지로 개발될 여지가 많다.
6번 국도변은 동해안을 비롯한 관광지경유 성격이 큰데 비해 아직까지 휴게소.식당.야영장이 조금 있을 뿐이고 민박이외 숙박시설은 거의 없는 편이다.
◇개발방안=부지가 좁고 긴(6×20)형태여서 개발용도를 설정하거나 시설계획에 어려운 점이 많다.특히 도로변은 접도구역(5)이 지정돼 있고 하천부지는 이용 불가능해 개발에 제약요소가 많은 편이다.
소규모 식당을 건축,직영이나 임대할 수 있겠으나 수익성을 기대하기 어려운데다 특히 땅값(평당 30만~40만원)과 비교해서도 적절치 못하다.
따라서 주변경관이 수려하고 관광유동인구가 많으며 하천과 붙어있는 입지를 최대한 활용,가족호텔로 개발하는 것을 권하고 싶다. 다만 땅이 작으므로 최소한의 필수시설로 운영수익을 극대화할수 있는 방안을 찾아야 한다.
◇시설계획=하천부지는 일체의 점용및 기타행위가 허용되지 않으므로 임야 2필지(7백75평)만 활용하고 하천은 나중에 조경시설로 꾸민다.
도로변에서 5후퇴해 설치하되 수질이 1급수임을 고려,오수정화시설의 방류수 수질기준을 상수보호구역 법정기준인 생물화학적 산소요구량 30(96년7월 이후 20)보다 강화해 10정도로 계획한다. 건물은 건폐율 15%에 용적률 53.4%를 적용,지하1층 지상4층(연면적 4백63.7평)으로 짓되 지하에는 탁구장. 기계실을,1층에는 식당.매점.로비등을 꾸미며 2~4층에는 관광진흥법상 시설기준에 적합토록 객실을 30실 설치한다.
가족호텔은 관광숙박업에 해당하기 때문에 사업계획승인을 얻어야하며 신청시에는 시설계획및 도면.자금조달계획까지 첨부해야 한다. 이를 승인받으면 건축허가와 개별 인허가를 따로 얻어야 하는데 건축허가시에는 산림형질변경허가.도로점용허가.접도구역내의 건축물 설치허가.오수정화시설 설치허가등이 한꺼번에 처리된다.
◇투자비및 수익성=건축비는 평당 2백30만원으로 계산,10억6백만원이 투입되고 오수정화시설 1억원,집기비품 4천5백만원,설계용역비 4천만원,제세공과금 1억원에 개업비와 추진비를 포함,모두 14억원이 예상된다.
1차연도에 객실이용률 45%에 요금을 하루 6만원으로 추산할경우 객실수입은 연간 3억원선,식당매출액은 숙박이용객의 50%와 일반인의 이용을 하루평균 80명선으로 잡을때 연간 3억원으로 추정되며 매점및 기타수입을 더하면 1차연도에 는 7억3천만원의 연간매출이 예상된다.
매출에서 원가와 인건비.경비.감가상각등 비용을 뺀 1차연도 영업이익은 1억9천5백만원정도 예상된다.
투자비 14억원과 이자(年17%복리)로 계산하면 투자비 전액회수는 8차연도에 이뤄지고 이후부터는 연간 5억원이상의 세전(稅前)순이익이 생긴다.
다만 가족호텔로는 소규모여서 투자비 회수가 오래 걸리고 인건비 비중이 크므로 지주가 직접 운영.관리하는게 바람직하다.
또 현재 강릉시에서는 농어촌지역 숙박시설 금지조치에 따라 96년2월까지 숙박시설 건축이 제한되므로 만료시점에서 건축가능성을 확인한후 사업을 추진해야 한다.
*컨설턴트:黃昞棋〈동화컨설턴트 대표.(515)1975〉