<독자부동산무료컨설팅>경기 광명시 광명동 90평

부동실명제 실시등에 따라 부동산이 투기의 대상이라는 인식에서벗어나 개발.이용을 위한 투자대상으로 점차 자리잡고 있다. 그러나 돈은 있어도 부동산개발에 관한 전문지식이 부족해 어쩔수없이 컨설팅 전문회사에 의뢰하는 경우가 많다. 하지만 소규모부동산은 개발규모가 작고 개발에 따른위험요소가 적은데다 개발용도가제한적인 경우가 많으므로 컨설팅을 의뢰하지 않고서도 스스로 진단해 볼수 있다. 대한부동산신탁은 1백평이하의 소규모 부동산에대한자기진단 방법을 독자 金모씨가 의뢰한 부동산의 활용방안을예로 들어 제시했다. <편집자 주> ◇의뢰내용=경기도광명시광명동 일반주거지역에 90평을 갖고있다.2층 슬래브건물로 모두 상가로 임대중이나 퇴직후 노후 생계수단을 고려,지금보다 나은 수익을 올리고 싶다.
◇주변상황=이 땅은 일반주거지역이어서 주택이나 근린생활시설로개발방향이 잡힌다.그러나 입지특성이 8m도로에 접해있고 이 일대는 재래시장과 일반상점이 밀집돼 있으므로 주택보다는 근린생활시설이 적합하다.
근린생활시설로 방향을 잡은뒤 분석해야 하는 부분은 상권의 크기와 주변환경.인구및 소득수준등으로,일대는 아파트와 연립주택.
단독주택등이 밀집했고 지역적으로 고립된 상권이어서 구매력은 충분한 편이다.소비행태는 문화활동.대형상품등은 영등 포.광명도심의 대형상업시설을 이용하며 지역내에서는 일상생활용품과 관련한 소비활동이 주축을 이룬다.
金씨는 근린생활시설 개발로 방향을 잡은뒤 기존 상가와의 중복업종을 피하기 위해 주민들의 부족한 시설이 무엇인가 찾아보았다.그 결과 맞벌이부부와 아동수가 많은데도 불구하고 이와 관련된시설이 부족해 유아용품점.문구.완구점.놀이방.소 아과.치과.속셈학원및 어린이 선호외식업인 피자점등을 유치할수 있는 아동전용빌딩으로 개발하는 것이 바람직하다고 분석했다.
◇개발규모=건축법과 건축조례에 따라 일조권확보 및 사선제한을받아 전면은 12m높이까지,후면은 인접대지 경계선으로부터 건물높이의 2분의 1이상 떼어 지어야 한다.따라서 바닥면적 47평(건폐율 52%),연면적 1백88평(용적률 2백 9%)을 적용해 4층규모로 지을 수 있다.주차장은 2대분만 확보하면 되기 때문에 별도로 설치하지 않고 후면 빈터를 이용한다.4층으로 지을 경우 1층은 유아용품점.문구점.피자점등을 유치하고 2층은 소아과.치과등 클리닉시설,3층은 놀이 방,4층은 운동시설이나 속셈학원을 배치했다.
◇투자비및 수익성=공사비는 평당1백80만원이 예상돼 약 3억4천만원이 들어간다.임대시세는 1층상가가 평당 4백50만원,2층 2백30만원,3~4층 1백80만원에 형성돼있는데 이를 적용해 수입액을 산출하면 1백%전세기준으로 4억8천8 백80만원이보장된다.이를 보증금 50%,월세 50%로 환산하면 보증금수입은 2억4천4백40만원이며 월임대수입은 연간 20%의 이자율로4백여만원이 생긴다.金씨는 따라서 공사기간중 공사비에 보증금을뺀 1억원정도의 자금조달이 필요한 셈이다.
컨설턴트:金在泰(대한부동산신탁 컨설팅팀장.02(567)5388)