<독자부동산무료컨설팅>부천 원종동 나대지 259평

만물은 저마다 용도와 효용가치가 있듯 토지도 나름대로 쓰임새가 있기 마련이다. 무리한 투자에 의한 개발만을 생각하기보다는현여건과 향후 입지변화를 고려해 적합한 투자와 개발을 할때 토지의 이용도와 효용을 높일수 있으며 궁극적으로 부동산 가치를 극대화할수 있다.
이같은 여건을 고려해 주변여건에 적합하게 개발해 투자의 경제성을 높인 개발방안을 대한부동산신탁이 제시했다.

<편집자 주> ◇의뢰내용=경기도부천시원종동 일반주거지역에 2백59.57평을갖고 있다.주택지에 인접한 상가개발 유망지나 현재는 밭으로 남아있다.매매보다는 어떻게든 수익성을 높일 수 있는 부동산으로 개발하고 싶다.
◇주변여건=일대는 6~7년전에 개발이 시작된 신흥 주거지역이다.행정구역상으로는 부천시나 생활권은 서울 강서구에 속하며 주민의 50%이상이 서울에 직장을 갖고 있는 것으로 추산된다.
연립주택과 아파트가 밀집해 있고 거주자는 30대가 주류며 주변에 형성돼 있는 상가는 조그마한 근린상가 규모 정도.북쪽 50m지점에 재래시장인 원종시장이 있고 대상사업지는 12m도로와접해 있어 유동인구는 다소 많은 편이다.땅값은 근린 상가지역의공시지가가 평당 3백40만원선,뒷면 주택지는 2백만원 정도.상가임대료는 1층 전세기준 평당 5백만원,2층 2백만원,3층 1백50만원이며 주택은 평당 2백만원에 시세가 형성돼 있다.
◇개발방안=풍치지구에 항공법에 의한 고도제한까지 받아 건축규모는 6층까지 가능하나 이럴 경우 엘리베이터 설치에 따른 공사비 증가로 투자비 손실이 크므로 5층이 적당하다.
건물용도는 주변에 아파트.연립주택등 주택이 밀집해 있고 인근에 근린상가와 시장이 위치한 점을 고려하면 ▲순수 근린상가 건물▲주상복합형 건물등 두가지 방안이 가능하나 3~5층의 경우 상가의 임대시세가 주택보다 낮은데다 공사비에도 미 치지 못하므로 주상복합 형태가 유리하다.
건폐율 39.2%,용적률 1백95.99%를 적용해 지하1층.
지상5층으로 짓되 지하층은 2백10평,지상1~5층은 층당 1백1.75평이 나와 건축연면적은 7백18.75평이 된다.
유치시설로는 주변시설을 보완할 수 있도록 지하는 주민들을 대상으로 한 대형 슈퍼,1층은 6개의 일반점포,2층은 제2금융권(새마을금고등)을,3~5층은 주택을 유치하되 층당 5가구씩 배치한다.주차장은 건폐율 적용면적을 제외한 지상층면 적이 크므로이를 활용하면 투자비가 절감된다.
◇투자비 및 수익성=공사비는 평당 1백80만원에 설계감리비.
차입금이자.부대비용을 포함하면 모두 14억9천8백만원이 들어간다.수입은 전세기준으로 상가는 지하층 평당 2백만원,1층 5백만원,2층 2백50만원으로 책정해 보증금 20%에 월세 80%로 산정하고 주택은 전세금을 평당 2백만원으로 계산하면 보증금만 모두 8억4천7백만원이 들어온다.
투자에 비해 부족한 6억1천7백만원은 상가의 월세로 충당해 준공4차 연도에 투자비 전액을 회수할 수 있으며 자기 돈으로 공사했을 경우에는 3차 연도에 회수된다.따라서 지주는 4차 연도부터 연간 2억4천4백만원의 월세 고정수익이 발 생한다.
컨설턴트 金在泰(대한부동산신탁 컨설팅팀장.(567)5388)