서울·분당 오피스 공급부족에...지하 상가까지 사무실로 개조

서울 업무용 빌딩은 수요 증가 등으로 공실이 거의 없다. 사진은 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 용산구 일대 빌딩숲. [뉴스1]

서울·분당권역의 오피스 공급 부족의 영향으로 주로 공장·상업시설로 쓰이던 대형 오피스 1층과 지하에 사무실이 입점하는 경우가 늘고 있는 것으로 확인됐다.

22일 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 2015~2023년 서울·분당의 연면적 3만3000㎥(약 1만평) 이상 빌딩의 내부 용도를 조사한 결과, 업무시설의 비중은 크게 증가한 반면, 공장·근린생활·상업시설 비중은 줄어든 것으로 나타났다. 서울·분당 빌딩 내 업무시설 비율은 2015년 29.5%에서 2023년 34.6%로 5.1%포인트 증가했다. 공장 시설은 13.9%에서 10.6%로, 근생 및 상업 시설은 24.2%에서 21.6%로, 각각 3.3%포인트, 2.6%포인트씩 감소했다.

이는 대형 오피스의 공장 및 상업 공간이 업무 시설로 용도가 변경된 것으로 풀이된다. 기존에 공장·상업 시설로 쓰였던 대형 오피스 1층과 지하에 사무실이 입점한 것인데, 실제로 역삼동에 위치한 한 빌딩 지하 2층과 판교 유스페이스1 지하 1층 등에 최근 스파크플러스, 패스트파이브 등 공유오피스가 입점했다.

알스퀘어는 이를 오피스 수급 불균형의 영향으로 분석한다. 수요는 넘쳐나는 데 반해, 지난해 서울·분당에 공급된 오피스 면적은 25만평으로 최근 5개년 평균 공급량인 36만평의 70% 수준에 불과했다. 이커머스의 영향력 증가로 오프라인 상가 수요가 감소한 것도 이유다.

알스퀘어

오피스 공급난은 생각보다 심각하다. 지난해 4분기(10~12월) 기준 서울 오피스 평균 공실률은 1.8%에 불과하다. 직전 3분기(7~9월)보다 0.4%포인트 하락한 수치다. 특히 성동구 성수동 일대 공실률은 0.1%(3분기 기준)에 그친다. 빈 오피스가 전체 1000곳 중 1곳에 그칠 정도로 수요가 많다는 의미다.

서울 주요 권역의 오피스 수급 불균형이 지속하면서 임대료는 지속적 상승하고 있다. 지난해 4분기 서울 오피스 평균 명목임대료는 3.3㎡(평)당 9만1000원이었으며, 실질 임대료(전용 면적당 임대료와 관리비를 더한 가격)는 3.3㎡당 24만7000원으로, 직전 3분기보다 각각 1.0%, 1.1% 상승했다. 같은 기간 서울 오피스 캡레이트(연간 수익률)는 4.8%로 1년 전보다 0.8%포인트 올랐다.(알스퀘어)

최규정 알스퀘어 리서치센터 선임연구원은 “높은 임대료와 낮은 공실률에 부담을 느낀 임차사들이 지하 업무시설을 과거보다 크게 부정적으로 생각하지 않는다”며 “임대인 역시 건물 내 빈 상가를 안정적으로 채울 기회로 여기는 상황”이라고 설명했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr