잠실주공5 30% 오르고, 이촌 한가람 내렸다…공시가격 편차 왜

서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 서울스카이서 바라본 잠실주공5단지 일대. 연합뉴스

지난해 서울 아파트값 상승률이 지역별로 큰 편차를 보이면서 공시가격 산정에도 영향을 미친 것으로 나타났다. 지난해보다 공시가격이 30%가량 오른 단지(잠실주공5단지)도 있는 반면, 오히려 하락한 곳(이촌한가람)도 있었다.

19일 국토교통부에 따르면 올해 공동주택(전국 아파트·연립주택) 공시가격은 지난해 대비 전국 기준으로 평균 1.52%, 서울 기준으로 3.25% 상승했다. 하지만 공시가격 상승률은 자치구, 개별 단지별로 큰 차이를 보였다. 2022년 크게 하락했던 서울 아파트값이 반등하는 과정에서 지역별로 반등 폭의 편차가 나타나면서다.

차준홍 기자

지난 한해 동안 실거래가지수가 13.47% 상승(한국부동산원 조사)한 송파구의 경우 평균 공시가격 상승률이 10.09%로 서울 25개 자치구 중에서 가장 높았다. 실거래가지수가 11.06% 상승한 양천구도 공시가격이 7.19% 올랐다. 실거래가지수가 하락한 자치구에서는 공시가격이 오른 곳도, 떨어진 곳도 있었다. 종로구는 실거래가지수가 2.39% 하락했는데 공시가격은 2.10% 오른 반면, 구로구는 실거래가지수가 2.08% 하락했고, 공시가격도 1.91% 떨어졌다.

이런 현상이 나타나는 건 지난해 실수요자의 선호도가 높은 주요 지역의 대단지 위주로 가격 반등 폭이 컸던 탓이다. 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 전용 82㎡의 경우 공시가격이 지난해 15억1700만원에서 올해 19억7200만원으로 29.99% 올랐다. 송파구 평균 상승률(10.09%)보다도 3배가량 높은데, 거래 가격이 2022년 12월 23억4600만원에서 지난해 12월 28억5600만원으로 5억원가량 상승한 영향이다. 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용 84㎡도 공시가격이 지난해 15억4400만원에서 올해 18억1200만원으로 17.36% 상승했다.

차준홍 기자

반면 공시가격이 떨어지거나 소폭 하락한 단지도 있다. 용산구 이촌동 ‘한가람아파트’ 전용 84㎡는 공시가격이 지난해 15억1100만원에서 1.59% 하락한 14억8700만원으로 책정됐다. 성동구 옥수동 ‘래미안옥수리버젠’ 전용 84㎥도 공시가격이 0.49%(12억2800만→12억3400만원) 오르는데 그쳤다.

국토부 관계자는 “공시가격은 시세를 반영한 것이지만 개별 단지별로 편차가 큰 것은 ‘기저효과’ 때문”이라며 “지난해 공시가격이 큰 폭으로 하락한 단지들 위주로 상승률이 높게 나타나고 있다”고 설명했다. 실제 ‘잠실주공5단지’ 전용 82㎥는 2022년 공시가격이 22억6600만원이었는데, 지난해에는 33.05%가 하락한 15억1700만원이었다. 지난해 하락 폭이 컸던만큼 올해(19억7200만원) 상승 폭(29.99%)도 크게 나타났다는 설명이다.

공시가격이 큰 폭으로 오른 단지의 경우 올해 보유세도 이에 비례해 오를 것으로 예상된다. 그러나 공시가격이 폭등한 2020~22년에 비해선 여전히 낮은 수준이다.

세무 전문가인 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장이 올해 공시가격을 토대로 보유세를 시뮬레이션한 결과, 세액공제가 없는 ‘잠실주공5단지’ 전용 82㎡ 소유주의 올해 보유세(재산세+종합부동산세)는 지난해 439만원에서 32.4%(142만원) 상승한 581만원으로 예상됐다. 하지만 올해 보유세는 2022년(915만원)보다 234만원 낮은 금액이다.

특히 종부세의 상승 폭이 컸다. 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)는 지난해 380만원에서 397만원으로 4.7% 상승한 반면 종부세(농어촌특별세 포함)는 209.5%(59만→184만원) 올랐다. 정부가 올해 재산세 부담이 과도하게 증가하는 일을 방지하기 위해 ‘과표상한제’(재산세 과표 상승 한도를 연 5% 이내로 제한)를 시행한 영향이다. 이번 시뮬레이션에서는 재산세 과표상한을 3%, 공정시장가액비율을 60%(재산세는 45%)로 가정했다.

차준홍 기자

‘은마아파트‘ 전용 84㎥ 소유주 역시 보유세(세액공제 없는 경우)가 지난해 441만원에서 올해 528만원으로 늘었지만, 2022년(637만원)보다는 낮았다. 우병탁 부지점장은 “공시가격 현실화율을 동결하고, 공정시장가액비율 낮추는 등 정부의 세부담 완화 정책으로, 시세 상승에도 여전히 2020~22년에 비해 보유세 부담은 낮은 수준”이라고 평가했다. 이밖에 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84.97㎡는 지난해보다 7.7% 오른 745만원, 성동구 래미안옥수리버젠 84.81㎡은 3.4% 오른 276만원, 마포구 마포래미안푸르지오 114.7㎡는 8.2% 오른 363만원의 보유세를 부담할 것으로 예상된다.

다주택자 보유세 역시 공시가격 상승 폭에 따라 희비가 엇갈렸다. ‘잠실주공5단지’ 전용 82㎡와 공시가격이 12.9% 오른 ‘래미안고덕힐스테이트’ 전용 84㎡를 보유한 2주택자는 보유세가 31.28%(1279만→1680만원) 늘어난 반면, 공시가격이 8%대 오른 ‘왕십리텐즈힐’과 ‘마포자이’ 전용 84㎥를 보유한 2주택자의 보유세는 13.73%(896만→1019만원) 상승하는데 그칠 것으로 예상된다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr