[반퇴시대 재산리모델링] 오피스텔 3채 처분 뒤 실거주 아파트 매입을

중앙일보

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Q. 최모(60)씨는 한 달 뒤 은퇴를 앞두고 있는 직장인이다. 현재 직장 근처인 부산 해운대구에 주거용 오피스텔을 얻어 혼자서 생활하고 있다. 최씨는 오피스텔 3채(서울 강남구·세종시·인천 송도)에 투자해 부수입으로 매달 230만원을 번다. 가진 재산을 활용해 은퇴 이후 어떻게 살아가야 할지 고민이다. 오피스텔을 처분하고 아파트를 구매한 뒤 주택연금을 받는 것이 좋을지, 지금처럼 오피스텔 임대 소득을 받으며 생활하는 게 좋을지 궁금하다. 곧 받게 될 퇴직금을 어떻게 활용하는 게 현명한지도 듣고 싶다.

A. 최씨는 내집 마련과 생활비 확보로 안정적인 노후 생활을 바란다. 최근 오피스텔 등 수익형 부동산 가격이 내려가고 거래량이 감소하고 있다. 고금리에 경기침체까지 겹쳐 임차인을 구하기도 쉽지 않다. 하지만 정부의 부동산 시장 활성화 방침으로 장기 저금리 상품(특례보금자리론, 신생아 특례대출 등)이 계속 출시되면서 전용 면적 85㎡ 이하, 시세 9억원 이하 아파트 시장은 조금씩 살아나는 모양새다. 국지적이지만 거래량이 늘고 가격 회복세를 보인다. 따라서 최씨가 보유 중인 오피스텔 3채를 모두 처분한 뒤, 이 자금으로 실거주용 아파트(6억원 이하, 59㎡ 이하) 매입을 추천한다. 해당 아파트로 주택연금에 가입해 부족한 생활비도 보충할 수 있다.

재산리모델링

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◆즉시연금으로 안정적인 노후 자금 마련을=최씨의 순자산 10억원 중 6억원이 부동산으로 구성돼 있다. 노후에 현금흐름을 만들 수 있는 자산이 부족해 보인다. 따라서 주택 가격 부담이 큰 수도권 말고 현재 거주 중인 부산 내 아파트를 매입하자. 아파트 구매 후 남은 현금과 예금으로 즉시연금에 가입해 현금흐름을 만들면 좋다. 즉시연금은 한 번에 일정 금액을 보험료로 납입한 뒤 매달 연금을 받는 상품이다. 종신연금형·확정기간연금형·상속연금형으로 종류가 나뉜다. 매달 안정적인 소득을 얻을 수 있어 노후 대비용으로 좋다. 일시납 1억원 한도 내 비과세 혜택을 받을 수 있어 금융소득 종합과세 대상에서도 제외된다. 최씨가 만약 종신형 즉시연금에 2억원을 납입하면 현재 기준으로 매월 약 70만원을 받을 수 있다.

◆연금 수령 전까지 브라질 국채로 현금 확보를=퇴직금 1억원은 개인형퇴직연금계좌(IRP)로 이전해 연금을 수령하면 좋다. 연금 개시 시점부터 10년 이내는 수령 연금에 대해 납부할 퇴직소득세 30%을 감면 받는다. 10년 이후엔 40%를 절세할 수 있다. 최씨는 2027년부터 국민연금을 받을 수 있다. 남은 3년간 현금흐름을 창출할 수 있는 금융 상품을 고려하자. 이때 브라질 국채를 활용해 월 지급이 가능한 외화 채권신탁을 활용하면 좋다. 브라질 국채는 표면금리가 9% 이상으로 높다. 다만, 해당 국가의 신용 등급에 따라 원금 손실 가능성이 있다. 국내 원화가 아닌 브라질 헤알화로 투자하기 때문에 브라질 통화 가치 변화에 따라 월 수령액도 달라질 수 있다. 여러 가지 위험 요인을 충분히 검토한 뒤 결정하자.

재산리모델링 사연 접수

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◆지면 상담=재산리모델링센터(asset@joongang.co.kr) 또는 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

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조경상, 이동현, 신석환, 최용준(왼쪽부터 순서대로)

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◆재무설계 도움말=조경상 미래에셋증권 수원WM팀장, 이동현 하나은행 부동산투자자문센터장, 신석환 KB라이프파트너스 라이프파트너, 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표 세무사

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