[반퇴시대 재산리모델링] 자녀 결혼자금, 상가주택 팔지 말고 담보대출로 마련을

중앙일보

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상가주택 보유한 60대 자영업자…자녀 결혼자금 지원과 노후준비는

Q 대전 중구에서 식당을 하는 이모(65)씨. 지난 2016년 역세권에 있는 3층짜리 상가주택을 매입했다. 이 건물 2층에 직접 식당을 차렸다. 3층에서 살며, 1층에 있는 상가 2곳에선 임대 수익을 얻고 있다. 결혼할 때가 된 아들 둘이 있다. 결혼자금을 마련해주고 싶은데 여유자금이 부족하다. 상가주택을 담보로 대출을 받아야 할지 매도해야 할지 고민이다. 식당은 앞으로 5년 정도 더 운영할 수 있을 거 같다. 그 이후 노후 준비를 어떻게 해야 할지도 조언을 얻고 싶다.

A 상가주택을 판다고 가정해보자. 현재 시세는 23억원가량이다. 보유 기간 등을 따져보면 매도할 때 약 2억4000만원의 양도소득세를 내야 한다. 남은 대출금 상환, 자녀결혼지원, 이씨 부부 거주지 마련에도 큰돈이 들어간다. 이런 비용을 쓰고 남은 자금으로만 노후를 대비해야 한다. 상가에서 받던 월세도 없어진다. 상가주택을 팔기보다는 대출을 받아 결혼자금을 지원해주는 게 바람직해 보인다. 5년 후 식당을 운영하기 어려워지면 식당도 임대를 주고 월세를 받을 수 있다. 임대료와 국민연금 등으로 노후를 대비할 수 있다.

이씨 상가주택의 투자 가치도 긍정적이다. 일반상업지역에 있다. 높은 건폐율과 용적률이 적용되기 때문에 추가 개발이 가능하다. 지하철역이 가까워 사업성도 좋다. 앞으로 가격이 더 오를 여력이 있어 보인다.

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◆결혼자금 지원은 증여나 금전 대여로=대출금으로 결혼자금을 지원해주는 방법은 두 가지다. 먼저 증여다. 성년 자녀에겐 10년 동안 5000만원까지 증여세 없이 증여할 수 있다. 5000만원 초과 금액에 대해 1억원까지는 10%, 1억~5억원 20%, 5억~10억원 30%, 10억~30억원 40%, 30억원 이상은 50%의 세율을 적용한다. 지난 7월 개정세법안이 나왔다. 결혼한 자녀에게 기존 5000만원에 추가로 1억원까지 증여세를 공제해주는 방안이 발표됐다. 내년부터 시행되면 결혼한 자녀에게 1억5000만원까지 증여세 없이 증여할 수 있다.

금전 대여도 고려해볼 수 있다. 다만, 차용증과 이자 지급내역 등이 있어야만 국세청에서 금전 대여로 인정해준다. 이자는 세법상 4.6%는 받아야 한다. 이보다 낮은 이율로 자금을 대여해주면 낮게 받은 이자만큼 증여로 보고 과세한다. 하지만 4.6%보다 덜 받은 이자 금액이 연간 1000만원 이하면 과세하지 않는다. 따라서 자녀에게 무상으로 2억1700만원까지 빌려줘도 세법상으로 문제 되지 않는다.

◆적금보다 세제 혜택 금융상품 가입=적금은 만기 때 세제 혜택을 볼 수 없다. 매달 300만원 붓는 적금을 세제 혜택이 있는 금융상품으로 전환하자. 개인종합자산관리계좌(ISA)를 활용하길 추천한다. ISA에 가입해 주식, 펀드, 채권 운용을 통해 적금보다 높은 투자이익을 거둘 수 있다. 운용수익 200만원까지는 비과세된다. 기존 적금 중 일부는 연금저축과 개인형 퇴직연금(IRP)에 납입하자. 연간 1800만원까지 납입할 수 있다. 연간 900만원까지 16.5%를 세액 공제받을 수 있다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.