동서울터미널에 스타필드 들어선다…40층 높이로 재건축

중앙일보

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서울 광진구 동서울터미널 현대화사업의 보다 구체적인 밑그림이 나왔다. 건물 외관은 돛단배를 형상화했다. 이르면 2025년 착공된다. 사진 서울시

서울 광진구 구의동 동서울터미널 현대화사업 밑그림이 나왔다. 단순 여객터미널이 아닌 대형 쇼핑몰과 사무실, 파노라마 전망대 등을 갖춘다. 건물 외관은 돛단배와 한강을 형상화했다. 서울시는 이 터미널이 서울 동남쪽 랜드마크가 될 것으로 기대한다.

21일 서울시에 따르면 시는 지난해 10월부터 올 9월까지 민간사업자인 ‘신세계동서울PFV’(신세계프라퍼티 등)와 5차례 협상조정협의회를 진행해 개발방향 등을 논의했다. 1987년 문을 연 동서울터미널은 서울 동부권 관문 역할을 해왔다. 지하 3층·지상 7층 규모(연면적 4만7907㎡)이며 112개 노선버스가 이곳을 거친다. 하루 평균 버스 운행 횟수는 1000여회에 달한다. 하지만 지은 지 40년 가까이 되면서 시설이 낡고, 인근 교통에 지장을 줘 민원이 잇따랐다.

미국 뉴욕 맨해튼 42번가 초고층 주상복합빌딩인 원 밴더빌트(높이 427m) ‘서밋’ 전망대에서 오세훈 서울시장(사진 오른쪽)이 제프 블라우 릴레이티드 컴퍼니즈 대표로부터 허드슨야드 프로젝트에 대한 설명을 듣고 있다. 사진 서울시

낡은 동서울터미널 개발방향은

새 터미널 규모는 현재 6만8728㎡에서 9만5376㎡로 넓어진다. 주차장도 늘어난다. 지상에 위치한 승·하차장, 대합실, 고속버스 대기공간을 터미널 지하 3개 층에 나눠 배치한다. 광역환승센터도 만든다. 대합실에서 고속 에스컬레이터 등을 타고 지하철 2호선 강변역으로 갈 수 있다.

접근 동선도 강변북로에서 터미널로 바로 진·출입할 수 있게 개선해 교통체증도 해소할 계획이다. 이곳은 경기도 일산·구리 방면에서 동서울터미널로 들어오는 버스가 주변을 빙 돌면서 상습적인 정체가 발생하고 있다.

새 동서울터미널 건물 위에 들어설 전망대 예상도. 사진 서울시

단순한 여객터미널 아니다

지상부엔 대형 쇼핑몰인 스타필드와 이마트 본사 사무실이 들어설 예정이다. 40층 높이(197.5ｍ) 정도로 재건축되는데 최상층엔 360도 파노라마 전망대가 설치된다. 미국 뉴욕 맨해튼 42번가 초고층 주상복합빌딩인 원 밴더빌트(높이 427m)의 ‘서밋’ 전망대를 벤치마킹했다.

새 동서울터미널 전망대 남쪽으로는 한강과 강남 도심을, 북쪽으로는 남산타워와 북한산까지 바라볼 수 있다. 공중정원과 수변 전망데크 등도 설치된다. 건물 외관은 과거 한강 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화했다. 한강의 역사성과 상징성을 표현하기 위해서다. 직선과 곡선을 모두 사용했다. 환경부분도 신경 썼다. 에너지 소비량·공해 발생량을 최대한 줄인 녹색 건물로 지을 계획이다.

오세훈 서울시장은 “과거 터미널은 버스만 오갈 수 있게 설계했다”면서 “하지만 요즘에는 터미널 기능을 하면서도 시민에게 꼭 필요한 공간이 될 수 있게 개발하는 게 세계적인 추세”라고 말했다.

사전협상으로 공공기여분 확보

서울시는 신세계동서울PFV와 이달 안에 구체적인 공공기여계획을 담은 사전협상안을 마련할 계획이다. 사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다. 용도지역 상향 등에 따라 발생하는 이익 일부를 공공기여분으로 활용할 수 있다. 강변북로에 가로막혔던 한강~강변역~터미널을 연결하는 ‘보행데크’를 놓거나, 구의공원 재구조화 등이 공공기여분이다.

동서울터미널 현대화사업은 내년 말까지 건축 인허가 등을 거쳐 2025년 착공 목표다. 서울시 관계자는 “동서울터미널 현대화사업은 도시공간 대개조 사업 출발점”이라고 말했다.

미국 뉴욕 맨해튼 랜드마크인 그랜드센트럴 터미널 내부 모습. 뉴욕=김민욱 기자

북미 출장 吳, 혁신 개발사례 집중시찰

한편 오 시장은 19일~20일(현지 시각) 원 밴더빌트 등 뉴욕의 혁신적인 개발사례를 둘러봤다. 원 밴더빌트는 바로 옆 그랜드센트럴 터미널의 공중권(Air Right·토지나 건물 위 하늘을 개발할 수 있는 권리)을 사들인 다음 층수를 늘려 개발했다. 1913년 지은 그랜드센트럴 터미널은 44개 승강장과 67개 선로가 깔린 세계에서 가장 큰 역이다.

오 시장은 허드슨강 일대 수변 중심 도심복합개발단지인 허드슨야드도 찾았다. 2005년부터 맨해튼 미드타운 서쪽 허드슨 강변 100년 가까이 버려진 철도용지 11만㎡를 쇼핑몰과 사무실, 호텔, 고급 주거단지, 공원 등으로 재개발하는 사업이다. 고층 건물 수만 15개 이상이라 뉴욕을 대표하는 도심 재탄생 사례로 평가받는다. 특히 공사 기간 중 열차를 세우지 않는 새로운 공법으로도 주목받았다. 철도 위로 콘크리트 구조물을 설치한 뒤 건물(아래 영상 참조)을 올렸다.

뉴욕=김민욱 기자 kim.minwook@joongang.co.kr