50년 주담대 축소…고령자 못 받는다

중앙일보

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정부가 가계대출 증가세를 막기 위해 대출규제 카드를 꺼냈다. 우선 50년 만기 주택담보대출과 특례보금자리론 요건을 강화해 공급을 제한한다. 또 변동금리 상품에 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 지금보다 더 낮추는 방안도 검토한다. 13일 금융위원회는 ‘가계부채 현황 점검 회의’를 열고 이 같은 내용의 대책을 발표했다.

이에 따르면 전체 금융권의 지난달 가계대출이 전달과 비교해 6조2000억원 늘었다. 5개월 연속 증가 폭이 확대했는데, 특히 지난달 은행권 가계대출 증가 규모만 6조9000억원에 달했다. 한 달 기준으로 2021년 7월(9조7000억원) 이후 가장 많다.

금융위는 최근 가계대출이 급증한 배경에 은행권의 느슨한 대출 행태가 있었다고 판단했다. 주범으로 떠오른 것은 50년 만기 주택담보대출이다. 올해 들어 8월까지 총 8조3000억원을 공급했는데, 이 중 6조7000억원이 7~8월에 집중됐다.

이는 만기가 짧은 다른 대출보다 한 달 원리금이 낮아져 동일한 소득과 규제에서 더 많은 대출을 받을 수 있다. 이 때문에 고령자들도 DSR 규제 우회를 위해 이 상품을 이용했다. 또 50년 만기 주택담보대출이 다주택자에게도 공급돼 투기 수단으로 악용된 사례도 있었다.

이에 금융위는 우선 상환 능력이 확인되지 않으면 DSR 산정 만기를 최대 40년으로 제한하기로 했다. 매달 내야 하는 원리금이 올라가기 때문에 대출 한도가 그만큼 준다. 다만 50년 동안 상환할 능력이 된다면 50년 만기를 그대로 적용하기로 했다.

집값 6억 넘거나 일시적 2주택자, 특례보금자리론 제외

김태현 금융위 거시금융팀장은 “은행들이 개별적으로 판단할 수 있을 것”이라고 했다. 현재 주택금융공사 정책모기지는 50년 대출을 연령(만 34세 이하)으로 제한하기 때문에 향후 시중은행도 이와 비슷한 연령 제한을 내걸 가능성이 높다. 제도 변경안은 13일부터 즉각 시행한다.

첫 번째 조치가 자리 잡으면, 이후 모든 대출에 미래소득 흐름을 고려한 만기 설정 원칙을 확립한다. 장기 대출을 받아 은퇴 후에도 돈을 갚아야 한다면, 현재 연봉은 물론 연금소득이나 은퇴 후 소득까지 고려해 대출 만기를 설정하도록 기준을 마련하겠다는 것이다.

차준홍 기자

변동금리 대출 상품에 대해서는 기존 규정을 더 강화하는 스트레스 DSR 도입을 검토한다. 향후 금리 상승 가능성을 DSR 산정에 적용하는 것이다. 예를 들어 소득이 5000만원인 직장인이 금리 4.5%로 50년 만기 대출할 때 DSR 한도 40%를 적용하면 4억원까지 빌릴 수 있다.

하지만 스트레스 DSR을 도입해 향후 오를 수 있는 금리를 1%포인트로 설정한다면 DSR 산정 시에 금리 5.5%로 적용하는 것이다. 이 경우 대출 가능 금액은 3억4000만원으로 줄어든다.

사실상 변동금리 상품에 대해 DSR 한도를 축소하겠다는 의도로 풀이할 수 있다. 규제 범위도 전 금융권 상품으로 확대해 예외를 두지 않기로 했다. 구체적 적용 기준에 대해서는 추후 발표할 예정이다.

주택담보대출 정책금융상품인 특례보금자리론 대상도 축소된다. 금융위는 “1년간 한시적으로 공급하기로 했던 일반형 특례보금자리론 상품 지원 대상자의 신청 접수를 27일부터 중단할 것”이라고 밝혔다. 특례보금자리론은 올해 1월 말 출시된 주택담보대출 정책금융상품이다. 집값이 9억원 이하인 경우 집을 사려는 무주택자나 대출을 갈아타려는 1주택자에게 소득에 상관없이 최대 5억원을 빌려준다. 이 중 주택가격이 6억원 이하면서 부부합산 소득이 연 1억원 이하인 경우 더 낮은 금리를 적용(우대형)하고 나머지는 일반형 상품을 신청할 수 있다. DSR 규제는 적용하지 않는다.

이에 따라 이달 27일부터 부부합산 연 소득이 1억원을 넘거나 집값이 6억원을 초과해도 신청할 수 있던 일반형 특례보금자리론은 문을 닫는다. 정부는 우대형 상품 적용자에 대해서만 계획대로 내년 1월까지 해당 대출을 공급하기로 했다. 일시적 2주택자도 오는 27일부터 특례보금자리론을 신청할 수 없다.

금융당국이 예상보다 센 대출규제를 꺼낸 배경에는 최근 집값 반등과 부동산 공급 불안이 자리 잡고 있다. 주택가격 상승 기대가 확대할 경우 대출이 늘면서 금융 안정에 부담이 될 수 있어서다. 경기 침체와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 기준금리를 쉽사리 못 올리는 상황에서 결국 대출규제를 통해 가계대출 상승세를 꺾겠다는 의도로 풀이할 수 있다.

권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 “공급이 부족해 집을 살 수 없을지 모른다는 불안 심리부터 일단 차단해야 가계대출이 무리하게 증가하는 상황을 막을 수 있다”고 했다.

김남준·하남현 기자 kim.namjun@joongang.co.kr