"몇천 넣고 수억 벌었대"...이런 경매 타이밍 아는 방법 있다

중앙일보

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초보자도 도전, 부동산 경매 팁

경매연구소 by 머니랩

“경매로 투자금 몇천만원 넣고 수억 벌었대.” 전 국민이 자산의 평균 80%를 부동산으로 소유하고 있는 ‘부동산 공화국’에서 이런 이야기는 한번쯤 들어봤을 겁니다. 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 ‘경매’의 치명적 매력을 소개합니다. 매력적인 만큼 위험하기도 한 것이 경매죠. 머니랩이 경매의 맵고 짜고 달콤한 맛을 다 담은 ‘경매연구소’를 열었습니다.

돈 버는 재미

부동산 경매는 낯설고 어려운 영역이다. 어설프게 접근하면 큰 손해를 보거나 사기를 당할 수 있다. 그럼에도 실수요자나 투자자가 경매에 관심을 가지는 건 시세보다 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 기대 때문이다. 법원 경매에 나온 부동산의 최저입찰가는 감정평가액인데, 이 감정가는 일반적으로 시세의 80% 수준이다. 그럼 최저입찰가에 낙찰받으면 시세보다 20% 저렴하게 부동산을 살 수 있는 셈이다. 게다가 첫 번째 경매에서 낙찰자를 찾지 못해 유찰되면, 유찰될 때마다 최저입찰가가 20~30% 낮아진다.

시세가 6억원인 아파트를 예로 들어보자. 통상 이런 아파트의 최저입찰가는 5억원 정도다. 첫 번째 경매에서 유찰되면 두 번째는 20% 낮아진 4억원이 된다. 세 번째 경매에서 최저입찰가는 3억2000만원이다. 만약 세 번째 경매에서 최저입찰가에 최고가 매수신고인(낙찰자)으로 선정되면 시세의 절반 정도로 아파트를 살 수 있게 되는 것이다.

경매는 언제 도전하는 것이 유리할까. 답은 ‘부동산 침체기 끝물’이라는 게 시장의 공통된 의견이다. 그런데 이 ‘끝물’이 언제인지 정확히 알기가 어려우니 부동산 경기가 가라앉았다면 경매 시장을 눈여겨보고 있어야 한다. 경매는 부동산 경기 선행지표로 불린다. 경매 시장이 꿈틀거리면 부동산 침체기가 거의 끝났다는 신호로 보는 것. 반대로 경매 시장에 매물이 쌓이고 낙찰률(입찰 물건 중 낙찰된 물건 비율)이 떨어지면 호황기가 끝나고 침체가 시작될 것으로 보는 것이다.

요즘은 어떨까. 경매 데이터 전문업체인 지지옥션이 지난달 전국 아파트 경매(2214건) 현황을 따져보니 평균 낙찰률이 37.5%로, 전달보다 4.6%포인트 상승한 것으로 나타났다. 눈여겨볼 점은 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)인데, 지난 6월 78.0%였던 낙찰가율이 지난달 80.3%로 올라섰다.

지난해 10월 이후 낙찰가율이 80%대를 넘은 것은 9개월 만이다. 경매 물건도 많다. 침체기를 겪으면서 빚을 견디지 못하고 경매로 내몰린 수요가 많기 때문이다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 169건으로, 2016년 11월(171건) 이후 가장 많았다. 슬슬 경매 참여자도 늘어나고 있는데, 지난달 평균 응찰자 수는 7.6명으로 지난 6월(5.8명)보다 1.8명 증가했다.

경매에 대한 호기심이 생긴다면 본격적인 탐구에 앞서 부동산 등기부등본 보는 법부터 익혀야 한다. 등기부등본은 일종의 ‘부동산 주민등록증’이다. 가장 기본적이지만, 중요한 정보가 담겨 있기 때문이다.

등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 표제부부터 보면 해당 부동산 소재 지번, 면적, 지목, 건물구조, 사용 용도 등이 기재돼 있다. 표제부에서 특히 눈여겨볼 부분은 건물 구조나 사용 용도인데, 주택으로 기록돼 있는데 상가로 사용되는 경우도 있다. 실제 사용 용도와 등본상 사용 용도가 일치하는지 확인해야 한다.

갑구에는 부동산 소유권에 대한 사항이 기재된다. 소유권 이전이나 행사를 제한하는 가등기 여부와 (가)압류, 가처분, 경매개시결정에 대한 기입등기 등을 확인할 수 있다. 꼭 경매가 목적이 아니라도 부동산 매매, 전·월세 거래를 할 때도 꼼꼼히 봐야 할 부분이다. 을구는 갑구에 기재되지 않은 소유권 이외의 사항, 즉 (근)저당권, 지상권, 전세권 등 경매에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 ‘물권’을 확인할 수 있다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr