서초 2억3000만원 내줘야…하반기 서울 아파트 58% 역전세

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 위례신도시 아파트단지.뉴스1

올 상반기에 전세 계약을 맺은 서울 아파트 중 54%는 2년 전보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다. 집주인이 기존에 받은 전세보증금에서 떨어진 전셋값 만큼 기존세입자에게 내줘야하는 ‘역전세’가 발생했고,평균 1억원을 내준 것으로 나타났다. 올 하반기 역전세 비중은 58%로 더 늘어날 전망이다.

12일 부동산R114는 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 6만5205건(국토교통부 실거래가 시스템 기준) 가운데 올해 1~6월까지 동일 단지·면적·층에서 1건 이상 거래가 발생한 3만7899건의 보증금(최고가 기준)을 비교한 결과, 2만304건이 직전 계약보다 전셋값이 하락했다고 밝혔다.

자치구별로 역전세 비중이 가장 큰 곳은 중구였으며, 2년 전보다 전셋값이 하락한 곳이 63%에 달했다. 이어 동작(62%)·서초(61%)·은평구(60%) 순이었다.

2년 전보다 전셋값이 하락한 거래의 보증금 격차는 평균 1억152만원이었다. 집주인 입장에선 계약갱신 또는 신규 계약을 하면서 기존 보증금보다 평균 1억원 이상이 더 들었다는 뜻이다. 또 이는 ‘5% 인상 제한’이 걸리는 갱신계약을 포함한 것으로 신규 계약만 보면 전셋값이 수억원 내린 곳도 적지 않다.

특히 강남권에서 반환한 보증금 격차가 컸다. 서초구가 평균 1억6817만원으로 가장 컸으며, 강남(1억6762만원)·송파(1억4831만원)·용산구(1억1780만원) 순이었다. 개별 단지로 보면 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 신규 계약의 경우 2년 전 전셋값은 21억원(최고가 기준)이었지만, 상반기엔 15억5000원으로 하락해 격차가 5억원 이상으로 벌어졌다.

역전세 규모는 올 하반기에 더 심화할 것으로 전망된다. 2년 전 폭등한 전세값이 하반기에 정점을 찍기 때문이다. 한국부동산원의 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 전세값은 2021년 12월 103.5를 기록해 2003년 11월 이후 역대 최고를 기록했다.

부동산R114의 시뮬레이션도 이를 반영한다. 2021년 하반기에 계약된 서울 아파트 7만2295건 중 올해 상반기에 같은 단지·면적·층에서 거래된 2만8364건을 분석한 결과 현재의 전세값 수준이 유지된다면 하반기 계약건의 58%(1만6525건)는 역전세 위험이 있는 것으로 추산됐다. 집주인이 돌려줘야 하는 보증금도 차액은 평균 1억3153만원으로 상반기보다 3000만원 가량 늘어난다. 특히 서초구의 경우 2억3091만원으로 예상됐다.

최근 시중금리 인하로 전세자금대출 수요가 늘면서 서울 아파트 전셋값은 상승 전환했다. 이에 따라 하반기에 전세값이 지금보다 2% 오른다면 역전세 비중은 53%로 소폭 감소하고, 5% 오른다면 역전세 비중은 49%로 낮아질 전망이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “세입자 보호를 위해 임대인의 DSR(총부채원리금상환비율) 완화 등 조치가 필요할 것으로 보인다”며 “다만 일반 차주와 형평성을 고려해 대출 요건을 세밀하게 다듬을 필요가 있다”고 말했다.

김영주 기자 humanest@joongang.co.kr