정부가 올해분 종합부동산세(종부세) 계산 때 적용할 공정시장가액비율을 80%로 높이는 방안을 검토하고 있다. 현행 공정시장비율은 60%다. 통상 공정시장비율이 올라가면 종부세 부담이 늘지만 올해는 다르다. 지난해부터 아파트 실거래가가 내려가면서 공시가격의 큰 폭 하락이 예정된 상황이라서다.
지난해 11월 서울 강남구 강남우체국에 분류를 앞둔 종합부동산세 고지서가 쌓여 있다. 뉴스1
공정시장비율 상향 예고
19일 정부에 따르면 기획재정부는 공정시장비율 80% 상향 여부를 논의하고 있다. 공정시장비율은 종부세액을 결정할 때 쓰이는 비율로, 시행령 개정을 통해 60~100% 사이에서 조정이 가능하다. 종부세 과세표준(세금을 매길 때 기준이 되는 금액)은 대상 주택의 공시가격을 합한 뒤 기본공제 금액을 뺀 값에서 공정시장비율을 곱해 산출한다. 공시가격에 변동이 없다면 공정시장비율이 올라갈수록 세 부담이 커지는 구조다.
그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr
이 비율은 도입 당시인 2008년부터 2018년까지 80%로 유지돼왔다. 문재인 정부 때인 2019년 올라가기 시작했다. 부동산 가격 상승을 막기 위해 보유세 부담을 높이려는 조치 중 하나였다. 2021년엔 비율이 95%까지 올라갔다. 그러다 지난해 윤석열 정부가 출범한 이후 60%로 내려갔다. 공시가격을 임의로 낮추기 어려운 상황에서 윤 정부는 공정시장비율을 낮춰 종부세 부담을 줄였다.
이런 윤 정부 기조에 변화가 나타나기 시작했다. 지난해 기재부는 올해 세수를 전망하면서 이미 공정시장비율 80%를 기준으로 종부세 세입 규모를 예측했다. 80%가 문재인 정부 이전까지 쭉 이어지던 비율인 만큼 이를 기준점으로 삼았다. 이 때문에 현행 비율 60%를 유지할 경우 세수에 ‘구멍’이 생길 수 있다는 우려도 있다. 1월 세수가 지난해 같은 달보다 6조8000억원 감소하는 등 안 그래도 ‘세수 절벽’ 가능성이 제기되는 상황이다.
공시가격 하락 전제…곧 발표
공정시장비율 상향의 전제 조건은 공시가격 하락이다. 공시가격이 낮아지지 않는데 공정시장비율만 상향하면 되레 종부세 부담이 늘어나는 결과만 낳을 수 있어서다. 국토교통부는 이번 주 공동주택 공시가격을 발표한다. 당초 17일 발표가 예정됐지만, 실거래가 하락치 검증을 위해 발표 날짜까지 미뤘다.
19일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 종부세·양도세 상담 관련 안내문이 붙어 있는 모습. 연합뉴스
한국부동산원에 따르면 지난해 아파트 실거래가지수는 서울은 22.09%, 전국은 16.84% 하락했다. 또 정부가 아파트 등 공동주택의 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 한 만큼 전문가들은 올해 공시가격이 지난해보다 10~20% 이상 하락하는 곳이 많을 것이라고 보고 있다. 다만 정부 관계자는 “공시가격 발표 내용과 이후 부동산 상황 등을 지켜본 뒤 공정시장비율 상향을 결정할 예정”이라며 “상반기 중에만 확정하면 종부세 산정에 문제는 없다”고 말했다.
공정시장비율 상향에도, 종부세는 감소
공정시장비율이 80%로 상향된다고 해도 올해 종부세를 내는 1세대 1주택자의 부담은 지난해 대비 최소 20%는 줄어들 전망이다. 1세대 1주택자 대상 종부세 기본공제금액이 11억원에서 12억원으로 올라갔고, 적용 세율도 낮아지면서다. 세무업계에선 서울 지역 아파트 상당수가 종부세 부담액이 60% 이상 줄어들 것이란 분석도 나온다.
부동산 세금계산서비스 ‘셀리몬’이 서울 지역 대단지 아파트의 1세대 1주택 단독명의자 종부세 부담 변화를 분석한 결과도 이를 뒷받침한다. 서울 지역 공시가격이 지난해보다 15% 내려갈 것이라고 가정하면 서울 반포동 아크로리버파크 84㎡의 올해 종부세는 700만원으로 지난해 954만원보다 26.6% 줄어든다. 지난해 공정시장비율을 60%로, 올해는 80%로 계산한 결과다.
‘마래푸’ 84㎡ 종부세 0원 예상
상대적으로 공시가격이 더 낮은 아파트는 종부세 부담이 더 많이 줄어든다. 공시가 하락까지 겹치면서 기본공제 상향 효과가 극적으로 나타나서다. 예컨대 서울 대치동 은마아파트(84㎡)의 종부세는 지난해 349만원에서 올해는 195만원으로, 가락동 헬리오시티는 같은 기간 153만원에서 50만원으로 줄어들 것으로 분석됐다. 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡형의 경우 지난해 66만원이었던 종부세를 올해는 안 내도 된다.
부부 공동명의 1주택자거나 1세대 2주택의 경우 종부세액 감소율이 더욱 높다. 부부 공동명의는 기본공제가 올해 12억원에서 18억원으로 대폭 상향됐고, 2주택자는 종부세 중과세율 대상에서 배제됐기 때문이다.
