목동서 가장 비싼 '7단지'…"은마에 밀리지 않는다" 왜

중앙일보

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돈 버는 아파트 완전정복

목동아파트 7단지. [연합뉴스]

목동아파트 7단지와 여의도 시범아파트, 그리고 대치동 은마. 재건축을 추진 중인 서울 아파트 중 각 지역에서 ‘대장주’로 꼽히는 곳이다. 목동7단지를 시범·은마아파트와 비교하면 투자가치는 어떨까. 목동7단지의 시세는 여의도·강남권에 밀리지 않았다. 직방 시세(2월 기준)에 따르면 목동 7단지의 3.3㎡당 가격은 6751만원으로 여의도 시범(6216만원)·은마아파트(6240만원)보다 높게 형성돼 있다.

목동 7단지는 1986년에 준공한 37년 된 아파트다. 규모는 34개 동 2550가구로 목동 14개 단지 중에서 두 번째로 크다. 현재 용적률은 124.75%로 재건축을 위한 사업성이 높은 것으로 평가된다. 지난해 말 서울시는 목동 재건축의 용적률 상한을 300%까지 적용하겠다고 밝혔다.

7단지의 입지는 목동신시가지 중 으뜸으로 친다. 단지 양쪽에 5호선 목동역과 오목교역을 끼고 있으며, 현대백화점·이마트·홈플러스 등 문화·쇼핑·편의 시설이 인근에 있다. 단지 주변으로 고급 주상복합 아파트도 있다. 또 단지 내에 초등학교를 두 곳, 중학교 한 곳을 품고 있다.

목동아파트는 토지거래허가구역으로 묶여 있는 탓에 최근 거래는 많지 않았다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 전용 66㎡는 3건의 매매가 있었으며, 평균 매매가격은 14억9100만원이었다. 또 전용 53㎡, 101㎡는 한 차례의 거래가 있었으며, 가격은 각각 12억7000만원과 22억원이었다.

올해 66㎡ 3건 매매, 평균 14억9100만원

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

지난해엔 단지를 통틀어 2건의 거래만 있었다. 4월에 101㎡가 25억4000만원에 팔렸으며, 66㎡는 19억2500만원에 거래됐다. 2022~2023년 거래만 놓고 볼 때 올해 들어 10~20% 정도 하락했다.

하지만 입지나 사업성 측면에서 뛰어나다는 점은 변함없다. 단지 내 부동산중개업소에 따르면 몇 년 전 한 건설사가 연 재건축 사업설명회에서 66㎡ 소유자가 84㎡를 신청할 경우 추가 분담금 없이 입주할 수 있다고 했다.

반면에 재건축이 걸음마 단계라는 점에선 아직 불투명한 점이 많다. 지난해 추진위원회 전 단계인 준비위원회가 꾸려졌으며, 주민 동의를 받고 있는 상황이다. 서울시 신속통합기획이 적용된다고 하더라도 “빨라야 7년”이라는 말이 나오는 이유다.

신속통합기획 돼도 ‘빨라야 7년’ 예상

목동이 분명 서부권의 중심이긴 하지만 여의도·강남보다 관심을 덜 받는 지역이다. 그럼에도 목동이 여의도·강남보다 경쟁력이 떨어지지 않는다는 주장에 전문가들은 어떻게 답했을까.

“목동 7단지·시범·은마를 놓고 보면 미래 투자가치는 당연히 은마다. 목동을 강남과 비교하기엔 무리다. 반면에 거주만 놓고 볼 때 목동이 낫다고 생각하는 수요자도 있을 것이다.”(윤지해 부동산R114 리서치팀장)

“재건축 규모 면에서 목동은 ‘규모의 개발’이 가능한 곳이다. 또 여의도 시범은 용적률을 높게 받을 가능성이 크다. 대치동 은마는 속도가 문제이긴 하지만, 재건축이 되기만 하면 강남의 랜드마크가 될 것이다. 지금 서초구 반포 일대가 3.3㎡당 8000만~9000만원 수준인데, 은마는 충분히 반포 일대 수준으로 키맞춤할 것으로 본다.”(함영진 직방 빅데이터랩장)

“세 단지를 단순 비교하긴 어렵다. 목동은 여의도·강남보다 가격이 덜 오르고 덜 빠졌다. 또 재건축초과이익환수제도의 복병이 될 것이다. 목동은 투자 목적보단 거주와 교육을 위해 들어오는 수요가 많다. 투자가치를 평가하기엔 강남과 기준이 다르다.”(박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원)

“목동의 매력은 학군과 쾌적한 주거환경이다. 전반적으로 강남을 따라가진 못하겠지만, 지금처럼 강남 외 지역의 수요를 흡수하는 지역으로 남을 것으로 본다. 투자가치는 은마가 앞서고, 목동은 여의도와 비슷하다.”(서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수)

“목동·여의도의 대표 단지가 재건축을 해 아파트 가치가 달라지더라도 결국 시세 평가는 ‘강남이냐, 아니냐’로 갈린다. 투자 목적의 아파트는 강남으로 몰릴 수밖에 없다. 셋 중에서 은마의 우위가 확실하고, 목동과 시범은 나란히 놓고 볼 수 있다.”(권일 부동산인포 리서치팀장)

박원갑 위원의 말처럼 세 단지를 단순 비교하기엔 무리가 있지만, 목동이 강남에 미치진 못하더라도 여의도보다 뒤처지진 않는다는 게 전문가들의 분석이다.

김영주 기자 kim.youngju1@joongang.co.kr