리모델링 땐 세대 수 더 늘리고, 초과이익 환수방식 다양화

중앙일보

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정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시(성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)를 비롯한 수도권 택지지구와 지방 노후도시에 대해 용적률을 크게 높여주고 안전진단은 완화하기로 했다. 현 정부가 약속한 대로 신도시 정비를 빠르게 추진하기 위해 특별법을 마련한 것이다. 이에 따라 1기 신도시 등의 재건축 사업이 활기를 띨 전망이다.

국토교통부는 지난 6일 1기 신도시 정비 민관합동TF를 열고, ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 내용을 확정했다고 7일 밝혔다. 1기 신도시 등 단기에 공급이 집중된 고밀 주거단지는 기반시설 노후화로 지역 주민의 불편 호소와 정비 요구가 높았지만, 기존 ‘도시정비법’과 ‘도시재생법’으론 신속한 정비가 어렵다는 지적에 따른 대책이다.

특별법이 적용되는 노후계획도시는 택지조성사업이 완료된 후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 지역이 대상이다. 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다고 설명했다.

1기 신도시 아파트 건축연한별 비중

1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 이에 해당한다. 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수지구도 포함된다. 또 서울의 목동·노원·상계 등 100만㎡ 이상 택지지구도 특별법 적용 대상이 될 수 있다. 단, 서울시장이 특별법에 따른 재정비를 하겠다는 판단을 내리고, 정비기본계획을 세워야 한다.

노후계획도시 정비 계획은 국토부가 가이드라인인 기본방침을 수립한 뒤 지자체가 기본계획을 세우는 순이다. 시장·군수는 10년 주기로 기본계획을 수립해 ‘노후계획도시특별정비구역’(특별정비구역) 지정, 기반시설 확충과 특례 적용 세부 계획을 결정한다. 특별정비구역이란 대규모 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀 개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역이다.

특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등 각종 지원과 특례사항이 부여된다. 시장·군수는 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있으며, 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하기로 했다.

또 윤석열 정부의 주택 10만호 공급 기반 마련이라는 공약 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준으로 완화한다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 게 가능하다.

아울러 노후계획도시 특별정비구역을 국토계획법의 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 고밀·복합 개발이 가능하도록 했다. 리모델링하는 경우에도 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 확대한다. 추가할 수 있는 세대 수의 구체적 범위는 향후 시행령에서 규정하게 되는데, 국토부는 20% 내외를 고려 중이다.

절차도 간소화했다. 모든 정비사업에 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했다. ‘건축법, 경관법, 국토계획법, 광역교통법’ 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 심의·지정·계획 수립 등을 통합해 심의한다는 계획이다. 초과이익 환수는 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납을 가능하도록 한다.

국토부는 오는 9일 원희룡 국토부 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회를 통해 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다.

김영주 기자 kim.youngju1@joongang.co.kr