서울 재건축의 상징으로 꼽히는 강남구 은마아파트 단지. 뉴스1
서울 강남구 대치동 은마아파트가 지난 19일 서울시의 정비계획안 심의를 통과하면서 재건축 사업에 대한 주민들의 기대감이 커지고 있다. 2003년 조합 설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만에, 또 도시계획위원회에 상정된 지 5년 만에 심의를 통과했다. 재건축 사업 진행 상 정비계획안 심의 통과는 아직 초기 단계이지만 성공적으로 재건축 스타트라인에 들어섰다는 데 의의가 있다.
특히 오세훈 시장 취임 후 장기간 표류하던 서울 주요 재건축 단지 중 잠실주공5단지, 여의도 공작아파트에 이어 은마아파트까지 잇따라 서울시 도시계획위원회라는 주요 단계를 넘어서면서 서울 목동, 상계, 압구정, 여의도 등 노후 아파트 밀집 지역의 재건축 사업 진행도 탄력을 받을 것이란 장밋빛 전망이 나온다.
40년 넘은 재건축 단지가 몰린 서울 목동, 상계동 등의 경우 정부가 검토 중인 안전진단 완화안의 수준에 따라 사업이 본격화될 가능성이 크다. 윤석열 정부는 재건축 규제 완화를 통한 도심 공급 확대를 공약으로 내걸었다. 분양가상한제 및 재건축초과이익환수제 완화안을 이미 발표했고, 연내 안전진단 규제도 일부 완화할 방침이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "강남 재건축의 바로미터 중 하나인 은마아파트는 정비사업을 통한 주택 공급 확대라는 정부 정책에 부합하는 것으로 정비계획안 통과는 긍정적인 신호"라고 평가했다.
은마아파트 심의 통과로 일부 서울 재건축 아파트 가격이 다시 들썩일 수 있다는 전망도 나온다. 최근 거래절벽으로 급매물 위주로 거래되면서 서울 아파트값 하락세가 본격화하고 있지만, 강남권 등 주요 재건축 아파트의 경우 큰 폭으로 하락하지는 않았다. 당장 은마아파트 재건축 심의 통과 사실이 알려진 19일부터 주변 부동산 중개업소에는 매도 호가를 올리겠다는 집주인들이 일부 있었다.
실제 전용 76㎡ 소유주는 19억2000만원에 올린 매물의 호가를 20일 19억8000만원으로 올렸다. 한 소유주는 "심의 통과 소식이 알려진 직후 소유주 단체 메신저에 사람들이 대거 들어왔다"며 "조합 설립까지 진행되면 가격대가 한 단계 높아질 수 있을 것으로 기대하는 사람이 많다"고 말했다. 인근의 한 공인중개사는 "한동안 잠잠했던 매수 문의 전화가 조금씩 오고 있다"며 "매도자들에게는 호가를 올리고 싶다는 연락이 온다"고 전했다.
은마아파트 재건축 조감도. 서울시
다만 전문가들은 이런 분위기가 당장 서울 전역으로 확산될 가능성은 크지 않다고 말한다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인연대 교수)는 "부동산 하락기에는 재건축 투자로 높은 수익을 기대하기 쉽지 않다"며 "재건축초과이익환수제 등의 개편이 시장의 기대만큼 이뤄지지 않은 것도 이유"라고 설명했다. 대치동의 한 중개업소 대표는 "정비계획이 통과됐다고 해서 당장 가격에 큰 영향을 미치진 못할 것"이라며 "다만 재건축 추진이 빨라질 것이라는 기대감에 장기적인 가격 상승은 예상할 수 있다"고 말했다. 이은형 위원 역시 "현재의 정비 사업 환경, 공사비 증가 요인과 금리 인상에 따른 사업비 증가 등을 감안했을 때, 은마아파트를 시작으로 서울 전역의 정비사업 촉진으로 이어지기는 쉽지 않을 것"이라며 "부동산 하락론이 부각되는 현 상황에서는 더욱 그렇다"고 설명했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "은마아파트의 경우 정비계획안이 통과됐다고 하나 아직 조합설립도 안된 재건축 초기 단계"라며 "빠른 조합 설립 등을 통해 추진 동력을 확보해야 서울 다른 단지들도 이에 영향을 받을 수 있다"고 설명했다.
서울시 정비사업 포털인 클린업시스템에서 분류하는 재건축 11단계 중 은마아파트는 4단계다. 낮은 사업성을 지적하는 목소리도 있다. 서울시 발표에 따르면 은마아파트는 용적률 250% 이하를 적용받아 최고 35층, 33개 동, 5778가구의 대단지로 변신할 것으로 보인다. 재건축으로 증가하는 가구수는 1354가구인데, 이 가운데 절반 이상인 678가구가 임대를 포함한 공공주택으로 지어질 예정이다.
용적률도 현재 204% 수준에서 250%로 50%P정도 늘어나는데 그친다. 박합수 교수는 "용적률이 기대보다 많이 늘지 않아 사업성 측면에서 어려움이 있을 수 있다"며 "재건축 추진 동력을 확보하기 위해서는 조합원의 적극적인 참여가 필수인데, 낮은 사업성으로 추가 분담금에 대한 고민이 커지면 참여가 더딜수도 있다"고 말했다.
