‘250만 가구’ 공급책에 쏠린 눈…재건축 3대 대못 뽑힐까

중앙일보

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9일 발표될 재건축 규제 완화 대책에 관심이 쏠리고 있다. 용산구 이촌동의 재건축 단지 ‘한강맨션’은 최근 가구당 7억7700만원의 재건축초과이익환수금 예정액을 통보 받았다. [뉴스1]

윤석열 정부가 출범 이후 첫 주택 공급대책을 9일 발표한다. 향후 5년간 250만 가구 이상을 공급한다는 계획이 담긴 주택 공급 로드맵으로, 지난 정부 때 공공 주도로 추진했던 주택 공급을 민간 주도로 활성화하는 것이 골자다. 정부는 재건축 초과이익환수제와 안전진단 등과 같은 재건축 규제를 풀어 도심 역세권을 고밀도로 개발할 전망이다. 또 1기 신도시 재정비 방안도 윤곽이 나올 것으로 보인다.

이번 주택 공급 로드맵에서 수도권에만 최대 150만 가구의 물량이 배정될 것으로 보인다. 도심 공급을 활성화하기 위해 분양가 상한제와 함께 ‘재건축 3대 대못’으로 꼽히던 재건축 초과이익환수제(재초환)와 안전진단 규제가 완화될 것으로 보인다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 한 라디오 인터뷰에서 “(재초환 관련) 적정선을 찾아 8월 주택공급대책에 포함할 것”이라고 밝혔다.

재초환은 재건축 사업으로 얻는 조합원 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 최대 50%까지 부담금을 매기는 제도다. 서울 용산구 이촌동 ‘한강맨션’의 경우 가구당 평균 4억원의 부담금을 예상했으나, 지난달 용산구청은 가구당 7억7000만원의 예정 부담금을 통보했다.

한강맨션을 비롯해 지금까지 부담금 예정액을 통보받은 곳은 전국 70곳 안팎으로 업계에서는 현행대로 재초환을 추진할 경우 재건축 사업을 포기하는 단지가 속출할 것으로 본다. 이에 따라 정부는 초과이익 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 올리거나, 초과이익 구간별로 10~50%인 부과율을 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이전 주택 가격 평가 시점을 추진위원회에서 조합 설립으로 늦추는 방안 등도 유력하게 검토되고 있다.

문재인 정부에서 강화했던 안전진단 규제도 완화할 것으로 보인다. 윤 대통령은 대선 공약으로 안전진단할 때 구조 안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 비중을 15%에서 30%로 높이는 방안을 제시했다. 재초환 규제 완화의 경우 재건축초과이익환수법 개정이 필요하지만, 안전진단 기준 완화는 정부 시행령 개정만으로 시행할 수 있다.

대통령 선거 기간 관심을 모았던 1기 신도시 재정비 사업 계획도 공개될 전망이다. 정부는 앞서 국정과제에서 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 제정해 10만 가구 이상을 추가로 공급하겠다고 밝혔다. 국토부는 1기 신도시뿐 아니라 노후 도심 전반을 재정비하는 방안을 검토하고 있다.

청년 원가주택과 역세권 첫 집 등 청년층 대상 주택공급계획도 포함될 예정이다.

이와 더불어 아파트 거주민 사이에서 심각한 갈등을 유발하고 있는 층간소음 해결을 위한 방안도 포함될 것으로 보인다. 국토부는 신축 아파트의 경우 바닥 슬래브 두께를 현재 기준(210㎜)보다 두껍게 할 경우 용적률을 5%가량 높여주는 안을 검토하고 있다. 원 장관은 지난달 “층간소음은 건설사가 해결해야 하는데 바닥 두께가 두꺼워지기 때문에 용적률 인센티브를 주는 방식으로 규제를 풀어주면 된다”고 밝힌 바 있다.

서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “장기적인 관점으로 공급 대책을 발표하고, 도심 고밀 개발을 통한 재개발·재건축을 활성화하겠다는 방향성은 바람직하다”며 “다만 연도별, 지역별로 정확히 수요를 예측하고 그에 맞는 공급 계획을 만들 필요가 있다”고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr