갭투자자·다주택자는 혜택 제한…상생임대인 Q&A

중앙일보

입력 2022.06.27 13:52

업데이트 2022.06.27 14:49

정부가 최근 발표한 6·21 부동산 대책의 핵심은 ‘상생임대인’ 제도다. 2024년 말까지 임대료를 직전 임대차 계약의 5% 이내로 올리면 양도소득세 비과세 혜택(매각금액 12억원까지)을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다. 정부는 이 제도가 세입자의 주거비 부담이 갑작스럽게 증가하는 것을 막고, 전·월세 매물을 늘릴 것으로 기대하고 있다.

하지만 적용 요건이 복잡하다 보니 국세청과 주요 부동산 커뮤니티 등에서는 관련 문의와 질문이 빗발치고 있다. 27일 기획재정부의 설명을 토대로 상생임대인 제도를 문답식으로 정리했다.

상생임대인 혜택은.
2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생임대인에 대해서는 이런 실거주 의무를 면제해준다. 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 면제된다. 다만 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 해당한다.  

다주택자 비과세는 마지막 주택 팔 때만 해당

서울 강남의 고가 주택을 임대한 경우에도 인정받을 수 있나.
그렇다. 현재는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대 주택으로 인정하지만, 정부는 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했다. 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다는 얘기다.  
주택을 3채 보유한 다주택자다. 혜택을 받을 수 있나.
다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 상생임대차 계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 2채를 팔 때까지는 혜택이 없다. 예컨대 AㆍBㆍC주택 3채를 보유한 다주택자가 C주택의 임대료를 5% 이내로 올렸다고 가정하자. AㆍB주택을 먼저 처분하고 나중에 C주택을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 얘기다. 먼저 판 AㆍB 주택은 설령 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세 면제 혜택이 주어지지 않는다.  
그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

다가구주택을 임대 중이다. 상생임대인 혜택을 받고 싶다.
다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 해당 주택의 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획이라면 호별로 상생임대차계약을 맺어야 한다.
의무임대 기간은.
직전 임대차계약에 따른 의무임대 기간은 1년6개월이다. 이후 새로 맺는 상생임대차 계약에 따른 의무임대 기간은 2년이다. 쉽게 말해 상생임대인이 되기 위해선 기존 전세 기간이 1년6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 된다. 상생임대차 계약을 맺은 이후에는 최소 2년을 채워야 한다.  

2년에서 하루 모자라도 혜택 못받아 

상생임대차 계약 의무임대 기간 판단 기준은.
실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 계약 기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 2년간 임대가 이뤄졌다면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정한다. 반대로 계약기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않는다. 문제는 2년에서 하루이틀이 모자라는 경우다. 이 경우 실제 임대간 2년을 채우지 못했기 때문에 상생임대인 혜택을 주지 않는다. 임차인이 최소 2년간 안정적으로 거주하게 한다는 제도의 취지를 고려했다.  
그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

직전 계약의 의무임대 기간 판단 기준은.
마찬가지로 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 예컨대 2년을 계약했으나 실제 임대 기간이 1년6개월에 미치지 못하면 인정받지 못한다.  
임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우는.
임차인의 계약갱신청구권 행사로 재계약을 맺은 경우는 상생임대인으로 인정해준다.
이전에 거주하던 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약을 체결했다.
임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생임대인으로 인정해준다.

전세 끼고 산 주택, 5% 이내 올려도 不인정  

전세를 끼고 주택을 매입한 1세대 1주택자다. 새로 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나.
못 받는다. 예컨대 A씨가 주택을 매입하면서 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 승계받았다고 하자. A씨가 다음 계약 때 임대료를 5% 이내로 올렸더라고 상생임대인으로 인정하진 않는다. 상생임대채 계약은 동일한 임대인이 직접 전세 계약을 체결한 건을 비교해 판단하기 때문이다. 이는 이른바 갭투자에 해당하는 경우인데, 갭투자에 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증 효과를 감안할 때 부적절하다는 게 정부의 판단이다.  
전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생임대차계약으로 인정받을 수 있나.
그렇다. 이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전월세 전환율)을 활용해 계산한다. 예컨대 전세보증금 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 82만8125원 이하로 월세를 설정해야 한다는 계산이 나온다. 월세 보증금 2000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환할 경우라면, 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.
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