살던 집 상속 받아 바로 팔면 비과세?…양도세 질의 10선 공개

중앙일보

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복잡한 규정으로 납세자 혼란이 커지자 국세청이 부동산 양도소득세 주요 질의·답변을 정리해 발표했다. 특히 이번 달에는 1세대 1주택 관련 많이 묻는 양도세 질문을 공개했다.

국세청, 1주택 양도세 질의 10선 공개

국세청 세종청사 전경. [국세청]

18일 국세청은 ‘양도세 월간 질의 TOP 10’을 제작해 배포했다. 매월 양도세 관련 질의를 정리해 공개한 것은 지난달에 이어 이번 달이 두 번째다. 자세한 내용은 국세청 홈페이지에서 찾아볼 수 있다.

이번에 공개한 주요 질의는 특히 1세대 1주택자의 비과세 2년 요건과 관련한 내용이 많았다. 세법상 조정대상지역에 주택을 소유한 1세대 1주택자는 2년 보유 및 거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 2년 요건을 계산하는 데 있어 애매한 상황이 많아 혼란이 발생했다. 또 부득이한 상황으로 2년 요건을 채우지 못했을 때 비과세를 받을 수 있는지도 많이 묻는 질문 중 하나였다.

함께 살던 집 상속받으면, 거주 시점부터 ‘보유’

1세대 1주택 부동산 양도소득세 주요 질의. 국세청

우선 2년 요건의 계산 시점은 집을 보유한 경위와 보유 시 상황에 따라 다르게 적용됐다. 특히 집을 상속·증여받았다면 상속인과 피상속인이 같은 세대원인지가 중요하다. 예를 들어 아버지와 동일 세대로 함께 살던 집을 상속받았다면, 주택의 보유 시점은 상속일이 아니라 해당 집을 상속받기 전 아버지와 함께 살던 시기부터 계산한다. 반면 별도 독립 세대원이 해당 집을 증여·상속받았다면 집을 받은 시기부터 보유한 것으로 친다.

기존 주택이 사라졌을 때 보유 시점과 관련해서도 혼란스러운 경우가 있었다. 기존 주택을 철거하고 새로운 집을 지었다면, 해당 집의 보유 기간은 철거한 이전 주택을 보유한 기간까지 합산한다. 다주택자가 가진 집을 1채만 남기고 철거하면, 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능하다. 예를 들어 오래된 농가 주택을 포함해 집을 두 채 가진 사람이 기존 농가 주택을 철거하고 땅만 보유했다면, 국세청은 1세대 1주택의 비과세 혜택이 가능하다고 설명했다. 공공매입임대주택은 올해 2월 15일 이후 집을 팔았다면, 보유 및 거주 기간 요건 적용받지 않는다.

가족 전부 출국했다면, 비과세 대상

1세대 1주택 부동산 양도소득세 주요 질의. 국세청

부득이한 사정으로 2년 요건을 채우지 못했을 때 비과세를 받을 수 있는지와 관련한 질문도 많았다. 현행 소득세법에서는 ‘1년 이상 거주한 상태에서 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편으로 세대 전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 사유(부득이한 사유)로 해당 1주택을 양도하는 경우 그 보유 기간 제한을 받지 아니한다’고 규정하고 있다.

특히 국세청은 이런 양도세 비과세 조건에 해당하는 대표적인 ‘부득이한 사유’로 자녀가 학교를 옮기는 경우를 꼽았다. 예를 들어 지난해 2월 서울에 집을 산 뒤, 올해 4월 자녀 고등학교 입학으로 대전으로 주거지를 옮기면 2년 보유·거주 요건을 채우지 않아도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 다만 이 경우 기존 집에 1년 이상 거주해야 혜택을 받을 수 있다.

세대원 전부 해외로 출국했다면 역시 양도세를 내지 않을 수 있다. 취학 또는 근무상 이유로 1년 이상 계속해 국외 거주가 필요한 상황이면, 보유 및 거주 기간에 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 혜택 적용이 가능해서다. 다만, 이 경우 세대 전원이 출국한 날로부터 2년 이내에 집을 팔아야 한다. 2년이 지나간 후에 집을 팔았는데, 이때 세대원 일부가 재입국해 국내에 거주했다면 비과세 혜택이 적용되지 않을 수 있다.

부득이한 사정으로 집을 팔아 비과세 혜택 대상이 되더라도, 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 세대 전원이 새로운 집으로 이사·전입을 신고해야 양도세를 내지 않는다. 다만 세대원이 근무상 이유로 새로운 집에서 출퇴근이 불가능해 이사하지 못하는 경우는 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이 밖에 다주택자가 가지고 있는 집을 순차적으로 매각할 때, 마지막에 파는 집이 매각 시에 조정대상지역이었더도 집을 원래 구매할 당시 비조정대상지역이었으면 2년 요건을 지키지 않아도 된다. 2년 요건은 취득 시 해당 주택 소재지가 조정대상이어야 하기 때문이다.