보유세 완화 남일…마래푸·잠실5단지 2주택자 '1억 폭탄' 맞는다

중앙일보

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정부가 부동산 보유세 부과 기준이 되는 주택 공시가격을 1세대 1주택자에 한해 지난해 수준으로 동결하기로 하면서 올해 1주택자의 세금 부담이 대폭 완화될 전망이다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. 연합뉴스

정부가 1가구 1주택자에 대한 보유세(재산세+종합부동산세) 완화 방안을 마련하면서 이들의 세 부담이 지난해 수준으로 줄어들게 됐다. 하지만 다주택자는 지난해보다 많은 세금을 내야 한다. 전국 대부분 지역의 공시가격이 10% 이상 오른 데다 정부가 세 부담 완화 대상을 1주택자로 한정했기 때문이다. 서울에서 아파트 2채 이상을 가진 다주택자의 보유세는 지난해보다 20% 이상 상승할 전망이다.

23일 국토교통부에 따르면 올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 전국 평균 17.2% 상승했다. 지난해(19.1%)보다 상승 폭이 다소 줄었지만, 2007년(22.7%)과 지난해에 이어 역대 세 번째 상승률을 기록했다. 서울은 14.2% 오른다. 서울의 공시가격 상승률은 지난해(19.9%) 보다 줄었지만, 여전히 높다.

1주택자 보유세 시뮬레이션. 그래픽= 전유진 yuki@joongang.co.kr

아리팍 84㎡ 1주택자 보유세 655만원 경감 효과

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡의 올해 공시가격은 26억6700만원으로 지난해 23억4000만원보다 14.0% 상승한 것으로 나타났다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에 의뢰해 이 아파트 1주택자(종부세 세액공제 비대상)의 올해 보유세를 시뮬레이션해보니 1883만원이 부과되는 것으로 나타났다. 이는 지난해 보유세(1792만원)보다 5.1% 증가한 것인데, 종부세의 공정시장가액비율 상승(95→100%)이 반영된 결과다.

만약 보유세 완화가 없다고 가정하면 이 아파트 소유주는 올해 보유세로 2538만원을 내야 했다. 이번 보유세 완화에 따른 세부담 경감 효과가 655만원(34.8%)인 것이다. 같은 동의 반포자이 전용 84㎡도 공시가격이 지난해 22억4500만원에서 올해 26억500만원으로 16.0% 오르지만, 보유세는 지난해(1653만원)와 비슷한 수준인 1719만원이 부과될 전망이다. 이 아파트 1주택자 역시 세금이 695만원(2414만원→1719만원) 줄어든다.

당초 윤석열 대통령 당선인과 더불어민주당은 공시가격 급등에 따른 '세금 폭탄' 우려에 보유세를 2년 전인 2020년 수준으로 낮추는 방안을 추진했다. 하지만 정부는 일단 1년 전으로 되돌리는 방법을 선택했다. 김수상 국토부 주택토지실장은 "2021년 공시가격을 반영하면 특례세율의 효과로 인해 전체 주택의 93%에 해당하는 6억원 이하 주택의 올해 재산세가 2020년보다 더 낮아진다"며 "이런 점 등을 인수위와 논의해나가겠다"고 밝혔다.

다주택자 보유세 시뮬레이션. 그래픽= 전유진 yuki@joongang.co.kr

향후 대통령직인수위원회와 국회 논의 과정에서 세부담 수준이 더 낮아질 가능성도 있다. 만약 올해 보유세가 2년 전 공시가격으로 산출될 경우 아크로리버파크 전용 84㎡를 가진 1주택자는 1612만원을 부담하게 돼 경감액만 802만원에 달할 것으로 보인다. 하지만 다주택자의 세부담은 여전하다.

공시가격 13억8200만원인 마포구 마포래미안 푸르지오 전용 84㎡와 22억6600만원인 송파구 잠실주공5단지 전용 84㎡를 함께 보유한 2주택자의 경우 올해 예상 보유세는 1억908만원이다. 이는 지난해(8105만원)보다 35.4%, 2020년(3358만원)보다 227% 증가한 금액이다. 국토부는 "2주택 이상 다주택자의 올해 재산세 부담액은 작년 대비 3311억원 정도 증가하는 것으로 추산된다"고 밝혔다. .

전문가들은 이번 조치가 6월 지방선거를 앞두고 나온 일시적 방편에 불과하다고 지적한다. 이에 정부가 추진하는 '공시가격 현실화 로드맵'의 전면적인 개편이 필요하다는 주장에 힘이 실린다. 공시가격 현실화 로드맵은 토지, 단독주택, 공동주택의 공시가격을 시세의 90%까지 맞추는 계획이다.

부동산 유형에 따라 목표 기간이 다른데, 공동주택은 2030년까지다. 올해 공동주택 현실화율은 71.5%로 전년 대비 약 1.3%P 증가했다. 집값이 크게 오르고 현실화율까지 적용되면서 공시가격이 급등하는 결과로 이어진 것이다.

전국 공동주택 공시가격 변동률. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지난해부터 적용된 공시가격 현실화 로드맵은 부동산 시장에 큰 변동이 없음을 전제로 공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올린다는 점에서 구조적인 한계를 지닌다"며 "매년 부동산 가격이 상승한다면 이를 해결할 방법이 없는 상황이라 제도에 대한 재논의가 필요하다"고 강조했다.

새 정부에서도 의지를 보인다. 윤석열 대통령 당선인은 선거기간 장기적으로 지방세인 재산세와 국세인 종부세를 통합하고, 1주택자의 종부세율은 문재인 정부 출범 이전 수준으로 낮추겠다고 약속했다. 공시가격 현실화 추진계획도 재수립하겠다고 했다.

다만 보유세는 모두 법 개정이 필요한 사안이어서 다수당인 민주당의 동의가 필수적이다. 김수상 실장은 "3년에 한 번씩 공시가격 현실화 계획을 재점검하기로 한 만큼 새 정부와 협의해 수정 방안을 살펴보겠다"고 말했다

거래세도 완화해야 다주택자 매물 증가

서울 공동주택 공시가격 변동률. 그래픽= 전유진 yuki@joongang.co.kr

한편 정부는 다주택자가 오는 6월 1일까지 주택을 매각해 1주택자 될 경우 보유세 산정 시 지난해 공시가격을 기준으로 과세한다고 덧붙였다. 다주택자 매물의 시장 출회를 유도하기 위해서다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "시장에 다주택자의 매물이 풀리기 위해서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 등 거래세 인하책이 함께 추진돼야 할 것"이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 "양도세 부담이 줄어들지 않는 상황에선 이로 인한 매물 증가는 극히 제한적일 것으로 보인다"고 설명했다. 여기에 종부세 부과 대상인 초고가 주택도 1주택일 경우 세부담 경감을 받게 되면서 '똘똘한 한 채'에 대한 선호 현상이 더욱 뚜렷해질 전망이다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr