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더불어민주당 이재명 대선 후보(왼쪽)와 국민의힘 윤석열 대선 후보가 11일 오후 2022 대선후보 초청 토론회에 참석하고 있다. 연합뉴스
더불어민주당 이재명 대선 후보와 국민의힘 윤석열 대선 후보가 어제 TV 토론에서 성남시 백현동 아파트 개발 특혜 의혹을 놓고 설전을 벌였습니다.
윤 후보는 "백현동 식품연구원 부지에 50m 옹벽이 올라간 것을 묻겠다"며 이 후보를 직격했고, 이 후보는 "팩트 체크부터 해라"며 응수했습니다.
지난해 5월 백현동 아파트 문제를 단독으로 보도하고, 이후부터 지금까지 계속 백현동 프로젝트를 취재한 내용을 토대로 어제 언급이 된 내용에 대해 짚어보겠습니다.
개발업자 이익은 3000억원이 아니고 4344억원
우선 윤 후보는 "(부동산 개발)업자는 3000억원가량의 특혜를 받았다고 얘기했습니다. 3000억원은 개발업자의 감사보고서에 나온 '분양이익(3143억원)' 부분인데, 앞으로 인식될 단지 내 중대형 민간 임대아파트(대형 펜트하우스 등 123가구)의 분양전환 수익까지 고려하면 4000억원이 훨씬 넘습니다.
백현동 옹벽아파트의 개발 당시 현장 모습. 옹벽을 거의 수직으로 깎았다. 네이버 항공뷰
구체적으로 사업 수지를 분석해보면 이렇습니다. 이 프로젝트의 예상 총 수익금은 1조1045억원입니다. 일반 아파트 분양수익 1조 500억원과 임대아파트 관련 수익 540억원을 합한 금액입니다. 예상 총비용은 6701억원입니다. 땅값 2187억원과 건축비 4514억원(평당 도급금액 등을 고려한 업계 추정치)을 합한 것입니다. 수익에서 비용을 빼면 개발업자의 수익은 4344억원이 나옵니다.
부동산 디벨로퍼들은 사업규모(1223가구)를 고려할 때 '단군 이래 최대 수익'이라고 분석합니다. 이런 높은 수익이 날 수 있었던 건 감정가가 약 6000억원(사업계획승인신청서상 금액)인 사업부지를 용도변경(종상향) 이전 자연녹지상태로 평가를 한 2187억원에 매입했기 때문입니다. 옛 식품연구원 자리였던 해당 부지는 자연녹지에서 준주거지역으로 토지용도가 4단계 상향조정됐습니다.
국토부 등의 요구대로?
이 후보는 “(백현동 의혹은) 관련 규정에 따라 처리했고 불법이나 잘못된 것 없는 것으로 결론 났다”면서 "성남시의 이익을 최대한 확보하는 조건으로 국토부 등의 요구대로 법에 따라 용도를 바꿨다”고 말했습니다.
이 후보는 지난해 국감에서는 “(박근혜 정부의)국토교통부가 직무유기로 문제 삼겠다고 협박해 어쩔 수 없이 용도변경을 해 준 것”이라고 구체적으로 얘기했습니다.
하지만 국토부는 문제가 되는 부지의 종 상향은 지자체인 성남시의 판단 및 결정일 뿐 '협박'은 있을 수도 없는 일이라고 밝혔습니다. 국토부 노조는 "‘국토부 협박’ 발언으로 국토부 공무원들의 사기를 저하한 것을 사과하라”며 기자회견을 열기도 했습니다.
이 후보가 얘기한 '성남시 이익 최대한 확보 조건'과 관련해선 따져볼 부분이 더 많습니다. 백현동 개발업자는 성남시가 토지용도를 계속 변경해주지 않자 성남도시개발공사와 공동으로 사업을 하겠다는 '민관합동'방식을 2015년 초 성남시에 제안했습니다.
성남시가 2015년 3월 20일 한국식품연구원에 보낸 공문. 성남시는 해당 공문에서 백현동 토지 용도 변경을 위해 한국식품연구원에 성남도시개발공사 사업 참여 등의 추가 조건을 요구했다. 한국식품연구원
성남시는 2015년 3월 개발업자 측에 토지용도 변경 수용 의사를 밝히면서 "공공성 확보를 위해 성남도시개발공사가 사업에 참여해야 한다"는 내용의 공문을 보냈습니다.
성남도시개발공사는 당시 사업 타당성 조사를 통해 전체 땅의 60% 이상을 개발할 수 있게 되면 사업성이 있다고 판단했지만 이보다 더 높은 70%를 개발할 수 있게 인허가가 났는데도 "우리 공사는 '의견없음'을 알려드린다"는 공문을 성남시에 보내고 사업에서 손을 뗐습니다.
성남시가 성남도시개발공사를 통해 충분히 이익을 환수할 수 있었는데도 그렇게 하지 않았고, 개발이익은 민간 개발업자가 독차지했습니다.
