[반퇴시대 재산리모델링] 상속 농지 팔아 빚 갚고 남는 돈 리츠 가입하라

중앙일보

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서지명 기자

부동산 비중 100% 60대 은퇴자, 월100만원 적자…가계운용 어떻게

Q. 경기도 남양주에 사는 최모(65)씨. 지난해 은퇴해 다른 소득이 없고 거주 중인 아파트 1채와 임대 중인 상가주택 1채, 농가주택과 농지를 보유하고 있다. 은퇴 후 상속받은 농지에다 농사를 지으려 했지만 수지타산이 맞지 않아 포기했다. 매각하고 싶지만 양도세 등 세금부담이 만만치 않을 것 같아 걱정이다. 은퇴 후 연금과 임대료 수입이 있지만 부채 등으로 인해 가계 수지가 적자상태다. 최근 금리인상으로 상가주택 취득 시 대출받은 금액에 대한 이자부담도 커지고 있고, 정부의 다주택자 대상 고강도 부동산 규제책에 따라 향후 늘어날 종합부동산세 등 재산세가 걱정이다. 3명의 자녀 모두 미혼으로 줄줄이 결혼을 앞두고 있어 목돈이 들어갈 일도 있다 보니 고민이다. 적자인 가계 상태를 개선하고 싶다며 상담을 요청했다.

A. 최씨는 적지 않은 연금과 임대료를 받고 있지만 대출이자 등으로 인해 가계가 적자 상태다. 임대료가 나오는 상가주택은 유지하고, 상속받은 농지를 적극적으로 처분해 부채와 매월 나가는 대출이자를 줄이자. 농지 처분 후 남은 목돈으로 리츠 등에 투자해 배당금을 받아 적자 가계를 탈출하는 것이 바람직해 보인다.

재산리모델링 12/14

◆농지 양도세 감면규정 활용해야=최씨가 보유한 농지는 6년 전에 상속받았다. 농지의 경우 일정 조건을 만족하면 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있다. 상속받은 농지는 상속인이 재촌 자경하지 않더라도 상속받은 후 3년 이내에 양도한 경우 피상속인이 자경한 기간을 상속인이 경작한 것으로 보아 경작기간을 계산한다. 최씨는 6년 전에 상속받은 이후 지금까지 보유하고 있었지만, 은퇴한 작년부터 지금까지 남양주에 거주하면서 1년 이상 농사를 지었으므로 양도세 감면이 가능하다. 세법상 상속인이 농지소재지에 거주하면서 1년 이상 경작한 후 양도한 경우 피상속인인 아버지의 경작기간과 상속인의 경작기간을 합해 판단하기 때문이다.

다만 1년 이내 1억원, 5년 이내 2억원을 감면받을 수 있기 때문에 올해 농지 모두를 양도하는 것보다, 가능하다면 올해 일부 양도 후 내년에 일부를 양도해 양도세 감면규정으로 최대한 활용하는 것이 유리할 것으로 보인다. 농지를 매각하면 7억원 상당의 현금이 발생하는데 상가 구매 시 발생한 대출 2억원을 상환해 이자 부담을 줄이자.

◆부동산 리츠로 연 5% 배당 가능=대출금 상환 후 남은 5억원은 현금을 창출할 수 있는 국내외 리츠에 투자하길 권한다. 리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모집해서 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고, 그 수익금을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사다. 리츠의 경우 대상 부동산이 5년 이상의 장기임대차 계약이 되어 있는 상업용 빌딩, 물류센터 오피스 등이다. 안정적인 임대료 수입을 바탕으로 현금흐름이 예측 가능하며, 꾸준한 배당을 받기에 좋다. 최근 시장 상황을 보면 대략 5% 수준의 안정적인 배당과 경기회복 시에 부동산 자산 가치상승에 따른 자본 차익도 가능하다고 판단된다. 또 공모 리츠와 부동산펀드 배당소득 분리과세 특례 규정에 의해 올해 연말까지 투자하는 경우에는 일정 부분 세제 혜택도 받을 수 있다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
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