[반퇴시대 재산리모델링] 토지·아파텔분양권부터 팔아라…해외주식은 양도세 내야

중앙일보

입력 2021.11.30 00:03

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경제 05면

‘영끌’ 부동산 30억원 40대 회사원, 대출상환·소득의 절반…매각 어떻게

Q 충북 청주시에 거주하는 전모(40)씨. 외벌이 중이며 세 명의 미취학 자녀가 있다. 재테크에 일찍 눈을 떠 국내외 주식은 물론 충주시 외에 다양한 지역의 토지, 오피스텔, 생활형숙박시설 등 부동산에도 투자하고 있다. 주택담보대출 외 토지담보대출과 신용대출, 마이너스통장 등 이른바 영끌로 대출을 일으키다 보니 매월 급여 중 대출상환에 상당한 돈이 든다. 앞으로 금리가 올라갈 것으로 예상되는 데다 세 자녀 줄줄이 입학을 앞두고 있어 교육비 등의 부담도 많아질 것 같아 걱정이 크다.

A 전씨는 다수의 부동산과 입주권을 보유 중으로 관련 대출 또한 상당히 많다. 부동산 시장의 호황으로 투자성과는 양호하지만, 상승 반전이 시작된 금리를 고려했을 때 과도한 이자 부담과 부동산 가격 하락 위험에 선제적으로 대응할 필요가 있다. 대출을 끼고 사들인 토지와 금리 인상기에 가격하락 방어가 어려운 수익형 부동산부터 먼저 매각해 부채를 줄여나가자.

재산리모델링 11/30

재산리모델링 11/30

◆세율 따져 적극적 매도해야=현재 규제지역에 속해 전매가 불가능한 주거형 오피스텔(아파텔) 분양권과 주택임대사업자 사업기간이 남아 있는 오피스텔은 매각대상이 될 수 없으므로 생활형 숙박시설 분양권을 우선 매각 대상으로 고려할 필요가 있다. 생활형 숙박시설과 주거용 오피스텔은 분양권 단계에서 매도할 때 주택이 아니므로 주택 분양권처럼 높은 세율이 적용되지 않는다. 1년 이내 50%, 1~2년 이내일 경우 40%, 2년 이상 보유에 대해 일반 세율(6~45%)이 적용된다.

장기임대사업자등록을 한 서울 소재 오피스텔은 의무임대기간인 8년 임대 후 매도하면 기본세율로 양도소득세가 적용된다. 8년 임대기간을 채우지 않고 매도해도 일반과세가 가능하다. 의무임대기간의 절반인 4년 이상 임대하고 임대사업자를 자진 말소한 후 1년 이내 매도한다면 일반세율로 과세 가능하다. 현재 4년 이상 임대 중이므로 매수자가 임대사업자등록을 할 수 있다면 오피스텔도 매도 대상으로 고려해볼 필요가 있다.

보유 중인 토지의 경우 개발에 대한 기대감이 있지만 부채 부담이 7억원으로 너무 커 적극적인 매각을 고려하자. 해당 토지는 나대지로 비사업용 토지에 해당하므로 2년 이후에 팔더라도 기본세율에 10%포인트가 추가되어 과세된다. 내년부터는 비사업용 토지의 단기 양도에 대한 세율이 1년 미만 70%, 1~2년일 경우 60%로 높아지고, 2년 이상 보유해도 장기보유공제가 미적용된다. 세율은 기본세율에 20%포인트 더해 과세되므로 매각여부 결정을 서두르는 것이 좋겠다.

◆해외주식 양도소득세 주의=전씨는 해외주식 투자 비중이 높아 세금에 관심이 필요하다. 해외 주식의 양도소득이 연간 250만원을 넘으면 양도차익에 22%의 소득세가 발생한다. 해외주식은 평가손실이 난 주식과 평가이익이 난 주식이 동시에 있는 경우 서로 통산해 최종적인 평가이익을 양도소득세 대상으로 본다. 이를 고려해 손실주식의 매도시점을 결정하는 것이 좋다.

부동산 대출이 많은 상황이다 보니 실손보험 외에 보장 구비가 되어 있지 않다. 외벌이 가정인 점을 고려해 향후 현금흐름이 좋아지면 정기보험에 가입할 것을 추천한다. 정기보험은 기간을 정해 보장받는 보험으로 보험료가 상대적으로 비싸지 않은 순수보장형 소멸성 보험이다.

◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

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서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=서원용 하나은행 영업1부 PB센터 팀장, 박성만 신한라이프 명예 이사, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장, 김정은 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 선임매니저

◆  후원=미래에셋증권·하나은행

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