[더오래]살던 집 자녀에게 팔고 부모가 전세 살아도 될까

중앙일보

입력 2021.11.27 07:00

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(92)

Q. 오씨는 거주하고 있는 주택을 딸과 사위에게 매도할 계획이다. 다만 딸 내외가 자금이 부족하다 보니 오씨가 계속 거주하는 조건으로 전세계약을 하고, 그 차액만 받는 방법으로 딸 내외의 자금 부담을 줄여주려 한다. 이렇게 부모와 자녀가 전세계약을 해도 괜찮은 것일까?

A. 집값이 가파르게 상승하면서 무주택자들이 더 늦기 전에 주택을 구입하기 위해 가능한 수단들을 모두 동원하여 주택을 구입하는 이른바 ‘영끌’ 매수를 하는 경우가 많았다. 그 과정에서 구입 자금 일부를 부모에게 증여받기도 하고, 빌리는 경우도 많지만 부모와의 전세계약을 통해 자금 부담을 줄이려는 경우도 종종 발생한다.

부모 자녀의 전세 계약, 세무서는 의심한다

부모와 자녀의 전세계약에 대해 오해를 받지 않으려면 타인과 전세계약을 하는 것처럼 똑같이 하면 된다. 부모 자녀 관계더라도 반드시 전세계약서를 쓰고 보증금도 서로 주고 받아야 한다. [사진 pixabay]

부모와 자녀의 전세계약에 대해 오해를 받지 않으려면 타인과 전세계약을 하는 것처럼 똑같이 하면 된다. 부모 자녀 관계더라도 반드시 전세계약서를 쓰고 보증금도 서로 주고 받아야 한다. [사진 pixabay]

오씨와 같이 자녀가 아파트를 매입했는데 하필 그 아파트에 살고 있는 부모로부터 매입한 것이라면 어떻게 될까? 더구나 자녀가 매입했지만 부모가 계속 그 집에 거주해야 하므로 매매계약과 동시에 자녀와 부모가 전세계약을 했다면 그 덕에 자녀는 거액의 매매대금에서 전세보증금을 제외한 나머지만 부모에게 지급하면 되기 때문에 자금 부담을 크게 줄이게 된다. 과연 세무서는 부모와 자녀의 이런 거래를 어떻게 볼까?

사실 부모와 자녀가 매매 및 전세 계약을 하는 것 자체로는 문제가 되지 않는다. 단, 그것이 어떠한 허위나 가장이 없는 사실이어야 한다는 것이다. 세무서는 이러한 부모 자녀의 거래에 대해 유독 더 꼼꼼하게 사실관계 여부를 점검하게 된다. 따라서 자녀의 주택 구입을 도와주려는 의도로 실제가 아닌 것을 무리하게 꾸미려는 것은 절대 바람직하지 않다.

만일 조사 결과 임대인인 자녀가 따로 살지 않고 임차인인 부모와 함께 살고 있는 등 허위사실이 적발된다면 그 임대차 계약은 허위에 불과한 것이기에 그 보증금 액수만큼 자녀가 주택 구입자금을 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있다. 또한 보증금을 제외한 거래대금이 실제로 부모에게 지급되었는지, 자녀의 자금 출처가 분명한지 등 실제 거래 여부를 파악해 미리 자녀에게 우회적으로 증여한 사실 또한 적발될 수 있으니 주의가 필요하다.

부모 자녀 간 전세계약, 증여로 오해받지 않으려면

부모와 자녀의 전세계약에 대해 오해를 받지 않으려면 어떻게 해야 할까? 타인과 전세계약을 하는 것처럼 부모 자녀도 똑같이 하면 된다. 부모 자녀 관계더라도 반드시 전세계약서를 쓰고 보증금도 서로 주고받아야 한다. 특히 보증금을 주고받은 금융거래 내역은 추후 국세청이 살펴볼 수 있으니 확실하게 구비해 두는 것이 좋다.

그리고 임차인인 부모는 전세계약 내용과 같이 임차한 자녀의 주택에 실제로 거주해야 하고 전입신고도 해 두어야 한다. 가족 간의 전세계약이니만큼 확정일자를 꼭 받아야 하는 것은 아니지만 더 확실히 해두는 차원에서 가급적 확정일자도 받아 두는 것도 좋다.

무엇보다 주의할 점은 임대인인 자녀와 임차인인 부모가 함께 거주할 경우 임대차 관계 자체가 부인되기 때문에 임차한 주택에서 임대인인 자녀와 함께 거주해서는 안 된다는 것이다. 단순히 자녀의 주소만 다른 곳으로 옮겨 놓는 것으로 눈속임할 수 있다고 생각해선 안 된다. 부모 자녀와의 전세계약은 그만큼 국세청도 주의 깊게 살펴보기 마련이고 실제 거주 사실 여부는 국세청이 활용할 수 있는 다양한 자료를 통해 다각적으로 검증하기 때문이다.

또한 자녀가 부모와 따로 살 수 있는 경제적 능력이 있는지도 중요하다. 주소만 다른 곳으로 해 놓았을 뿐 마땅한 소득이나 직업이 없어 부모에게 도움을 받고 있다면 자녀가 따로 거주한다는 사실을 의심받을 수밖에 없을 것이다.

향후 전세보증금의 정산도 주의해야 한다. 시간이 많이 흐른 뒤 자녀가 부모 대신 거주하려면 임차인인 부모에게 전세보증금을 지급해 내보낸 후 들어가야 하는데 국세청의 관리가 소홀할 것이라 생각해 전세보증금을 지급하지 않고 슬쩍 넘어가려다가 나중에 증여세가 추징될 수 있다. 부모와 자녀의 전세계약에 대해서는 임대차 관계가 끝나거나 임대보증금의 변동이 있을 경우 국세청이 사후관리를 통해 부모에게 지급해야 할 금액 일부를 면제받은 것은 아닌지 살펴본다는 점을 주의해야 한다.

다주택자라면 양도세 부담에 주의해야

자녀에게 주택을 매도하려는 부모가 조정대상 지역 내의 다주택자라면 엄청난 양도세 부담을 피해갈 수 없다. 양도세 부담이 크면 자녀에게 매도 보다 증여를 하는 경우도 많다. [사진 pixabay]

자녀에게 주택을 매도하려는 부모가 조정대상 지역 내의 다주택자라면 엄청난 양도세 부담을 피해갈 수 없다. 양도세 부담이 크면 자녀에게 매도 보다 증여를 하는 경우도 많다. [사진 pixabay]

만일 자녀에게 주택을 매도하려는 부모가 조정대상 지역 내의 다주택자라면 엄청난 양도세 부담을 피해갈 수는 없다. 그래서 미리 양도세와 증여세를 먼저 비교해 본 후 양도세 부담이 더 크다면 자녀에게 매도하기보다는 차라리 증여를 선택하는 경우도 많다. 자녀 입장에서 볼 때도 거액의 매매대금을 부모에게 드리는 것보다는 상대적으로 증여세 부담액이 더 작다면 매매보다 증여가 더 낫다고 여기기 마련이다.

매매가 아닌 증여를 선택하더라도 자녀가 증여세조차 마련하기 어려운 상황이라면 마찬가지로 이러한 전세 계약을 활용하기도 한다. 가령 분가한 자녀에게 부모가 거주하고 있는 집을 증여함과 동시에 자녀와 전세계약을 하는 방법이다. 부모는 자녀에게 증여한 이후에도 살던 집에서 그대로 계속 살 수 있고, 자녀는 부모에게 받은 보증금으로 취득세와 증여세를 내는 재원으로 활용하는 것이다.

모두 실제 임대차 계약이라면 괜찮지만 이러한 부모 자녀와의 거래는 항상 국세청이 주목하고 있으니 자칫 증여세 등이 추징되지 않도록 사후 관리에 주의를 기울여야 한다.

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