강현수 국토연구원장이 지난 3월 대통령직속 국가균형발전위원회가 주최한 2021 국가균형발전 비전회의에 참석해 발언하고 있다. 뉴스1
정부출연연구기관인 국토연구원이 1일 "서울 강남 아파트값이 오른 것은 언론보도의 영향이 크다"는 내용의 보도자료를 배포했다. '주택거래가격 결정에 대한 행동경제학적 이해’라는 내부 연구를 요약한 것으로, 언론보도가 주택 매수심리에 영향을 끼쳤다는 것이 주요 내용이다.
국토연구원 강현수 원장은 '김수현 사단' #변창흠 전 국토부장관과 같은 '공환'멤버 #정책, 금리 등 주요 변수 빼고 연구 #"단순비교, 왜곡된 인식 갖게 할 우려"
이를테면 특정 단지 내 '최고거래가 경신'을 다룬 언론 보도가 늘어날수록 향후 아파트 가격 상승을 예상하는 사람들의 비율이 늘어났고, 이전보다 높은 가격에 아파트를 사도록 영향을 미쳤다는 분석이다.
국토교통부의 부동산 정책 싱크탱크인 국토연구원이 집값 상승 원인으로 언론을 지목한 것이다. 앞서 홍남기 경제부총리는 긴급 부동산 담화를 통해 “부동산 시장안정은 시장참여자 등 모든 국민이 하나 되어 해결해야 할 과제”라고 말해 집값 상승의 책임을 국민에게 돌렸다는 지적을 받기도 했다.
아파트 평균매매가격. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr
국토연구원 연구는 2014년부터 올해 3월까지 실거래 자료를 바탕으로 조사했다. 평균가격, 최고가격, 최고가격의 경신 여부, 전체 거래 건수, 최고가격 경신 관련 언론의 보도 건수 등이 집값 상승 관련 기대 심리에 미치는 영향을 분석했다. 그 결과 2017년 이후 서울에서는 최고가 경신과 이를 다룬 언론보도가 늘어났고 가격 상승을 예상하는 사람들의 비율도 늘어났다는 설명이다. 2017년은 문재인 정부가 출범한 해다.
국토연구원은 구체적으로 언론보도가 어떤 영향을 어느정도 미쳤는지는 설명하지 못했다. 연구를 수행한 연구원은 “전국적으로는 영향이 별로 없었지만, 서울에서는 과거보다 비싸게 아파트를 구매하는데 언론보도가 유의미한 영향을 미친 것으로 나타났다”고 말했다.
다른 변수 모두 빼고 분석…"왜곡된 인식 갖게 해"
국토연구원은 정부 정책, 금리 등 부동산 시장에 영향을 미친 주요 변수는 고려하지 않았다. 연구원은 “변수를 너무 많이 넣으면 분석이 안 되는 문제가 있어서 정책 영향까지 분석하지 못 했다”고 설명했다. 결국 아파트 거래량 및 가격과 언론보도만을 놓고 단순 비교한 연구로 신뢰도를 갖기 어렵다는 지적이 잇따른다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “언론보도는 최고가 거래가 발생한 이후에 나오는 것으로 최고가의 원인은 될 수 없는 '후행 변수'”라며 “집값 상승과 기대심리 관련해서 복합적으로 고려해야 할 요인이 많은데 그런 것들을 모두 무시한 이런 단순비교는 사람들에게 왜곡된 인식을 갖게 할 수 있다”고 우려했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책, 금리 등 다른 변수를 함께 넣고 분석해 언론보도라는 변수가 살아남으면 그나마 의미가 있겠지만, 이것만 골라보는 것은 '마녀 사냥'이나 마찬가지”라며 “강남 집값이 오른 것은 정부의 각종 규제로 ‘똘똘한 한 채’로 몰린 수요 때문”이라고 진단했다.
강현수 원장, 토지공개념 주장한 ‘공환’의 핵심 멤버
2013년 4월 5일 서울 광화문의 한 식당에서 열린 한국공간환경학회 회원들의 간담회. 변창흠(왼쪽 두번째) 국토부 장관 후보자, 강현수 국토연구원장(왼쪽 넷째), 김수현(오른쪽 두번째) 전 청와대 정책실장, 조명래(맨 오른쪽) 환경부 장관 모습. ［사진 김은혜 국민의힘 의원실］
문재인 정부 들어 아파트값은 전국적으로 치솟았다. 한국부동산원이 집계하는 아파트 평균매매가격을 보면 2017년 5월 2억8478만원이었던 것에서 지난 7월 4억9173만원으로 73%가량 올랐다. 서울의 상승률은 더 가파르다. 서울 아파트 평균매매가격은 5억7029만원에서 11억930만원으로 두 배로 뛰었다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “시중에 유동 자금이 많이 풀렸는데 정부가 수요공급을 무시한 규제 일변도 정책을 펼친 탓에 결국 가격이 폭등했다”고 분석했다.
하지만 국토연구원은 최근 "우리나라는 2019년 4분기부터 작년 4분기까지 1년 동안 실질주택가격지수가 4.3% 상승했다"는 내용의 자료도 내놨다. 집값 상승세가 우리나라뿐 아니라 다른 선진국에서도 나타나고 현상이라고 하면서 해당 통계 자료를 발표한 것이다. 국토연 관계자는 "OECD가 발표하는 통계 숫자만 공개한 것으로 추가적 해석을 하거나 가공을 한 것은 없다"고 말했다.
국토연구원의 강현수 원장은 이른바 ‘김수현 사단’의 핵심 멤버 중 한 명이다. 문 정부의 부동산 정책을 설계한 김수현 전 청와대 정책실장과 변창흠 전 국토부 장관 그리고 강 원장은 1980년대 후반 서울대 환경대학원의 같은 연구실에서 도시 및 지역 계획학을 공부했다. 모두 한국공간환경학회(공환) 소속으로, 부동산 업계에서는 이 공환을 토지공개념을 주장한 헨리 조지를 신봉하는 모임으로 평가한다. 변 전 장관의 경우 재정비 사업의 개발이익환수를 강하게 주장하며 공공주도 개발인 2·4대책을 추진하기도 했다.
