"고향부동산 챙겨 부자 되세요"

민족 최대 명절인 추석이 성큼 다가왔다. 오랜만에 만나는 부모와 형제, 친지들과 정겨움을 나눈다는 설렘에 마음은 벌써 고향에 가 있다.

추석 때는 집안 어른과 종중 사람들까지 한자리에 모이는 만큼 집안 대소사와 대대로 내려오는 고향 부동산(전답ㆍ주택ㆍ묘지 등)에 관한 얘기도 자연스레 흘러나오게 마련이다.

따라서 이번 추석 귀성길에는 묻어뒀던 고향 부동산도 한번쯤 챙겨보는 것은 어떨까.

이번 추석 연휴는 부동산 재테크 가족회의 기간?

토지거래 허가 규정 강화 및 양도세 중과 등 토지 관련 제도와 세금 규정이 크게 바뀌었다. 특히 종합부동산세 강화로 보유세 부담이 커진 데다 내년부터는 양도세 중과조치가 시행되기 때문에 올해 추석은 고향의 토지와 주택을 다시 한번 점검하고 처리방안을 논의하는 시간이 더욱 길어질 것으로 보인다.

이번 추석이 ‘가족들의 부동산 대책회의(?) 기간’이 될 수도 있는 이유다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “올 추석은 부동산 문제가 가족들 간 확실한 화두로 부상하면서 자연스럽게 고향 보유 부동산 점검이나 절세 전략 등을 논의하기에 좋은 시기”라고 말했다.

고향 부동산 이렇게 관리해요

8.31 대책 등 각종 부동산 규제로 토지시장이 위축되면서 고향 부동산의 리스크도 한층 높아졌다. 이 때문에 올 추석에서는 고향 땅 등 부동산 관리 문제가 현안으로 부상할 전망이다. 따라서 기본적인 종중 땅 관리 등은 물론 보유나 양도 때 늘어나는 세 부담을 따져보고 리스크를 줄이는 방법을 찾아볼 필요가 있다.

고향의 토지를 점검하려면 우선 등기 여부와 측량, 관리현황부터 살펴보는 것이 좋다. 시골에서는 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 비일비재하다. 과거엔 지적공부가 지금처럼 정확하지 못했고 측량에 대한 정확도도 떨어졌던 탓이다. 특히 대물림된 땅인 경우 경계를 잘못 알고 있는 경우가 왕왕 있다.

또한 시골 집은 용도나 이용 가치에 따라 보유나 투자 여부를 결정해야 한다. 절세나 임대 수익도 없는데 보유세를 물면서까지 소유할 필요가 없기 때문이다.

종중 땅이 있다면 명의도 확인해보자. 종중 땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 게 좋다. 가끔 종중 땅을 종손 명의로 단독 등기해 매도ㆍ상속ㆍ증여문제로 속을 썩는 경우가 있기 때문이다.

아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전등기 청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있다. 하지만, 이미 선의의 제3자에게 넘어간 종중 땅은 원인무효소송을 해도 되찾기 힘들다. 따라서 종중 땅은 가급적 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 게 안전하다.

시세 파악도 이참에 제대로 해놓자

고향 땅을 두고 벌어지는 또 다른 분쟁 중 하나는 형제간 재산다툼이다. 우리나라 민법은 상속시 균등배분을 원칙으로 하고 있다. 유언을 제외하고는 장ㆍ차남 여부에 관계없이 모두에게 균등하게 재산상속이 이뤄진다. 형제간 우애에 금이 가기 전에 이번 추석 때는 가족들이 모여 이런 법 규정이나 서로 입장에 대해 충분히 이야기를 나눠 보는 것도 좋을 것 같다.

땅값을 정확하게 모르면 중개업소나 전문 투자자들에게 속아 자신의 땅을 헐값에 팔 수도 있다. 따라서 이번 고향길에 땅값을 정확히 파악해 보는 것도 좋다.

토지 관련 법규 꼼꼼히 따져봐야

토지에 대한 관련 법규가 대폭 바뀌었고 규제도 강화된 만큼 고향 땅이 어떤 규정을 적용받는 지도 확인해 보는 것이 바람직하다.

전국토의 20%를 웃도는 지역이 토지거래허가구역으로 묶이고, 땅을 사고 파는 요건도 까다로워졌다. 따라서 고향 땅을 매도ㆍ매입할 계획을 가진 경우라면 남달리 신경을 써야 할 부분이다.

종전에는 가구주 및 전 세대원이 해당 지역 시ㆍ 군에 6개월 이상 거주하면 토지거래허가를 받을 수 있었다. 하지만 올해부터는 1년 이상 거주해야 한다.

또 토지거래허가구역내 부동산을 취득하더라도 농지는 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다는 사실도 알아야 한다. 이와 함께 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5~10%에 해당하는 이행강제금도 물어야 한다.

토지거래 행위 위반을 신고하는 경우에는 포상금까지 주는 ‘토(土)파라치’ 제도도 운영되는 만큼 불법 거래는 아예 마음 먹지 않는 것이 현명하다.

세금 부분 잘 알면 절세 요령이 보인다

강화된 세금 부분을 꼼꼼하게 점검해 절세 요령은 있는지 따져볼 필요도 있다. 내년부터는 부재지주의 땅과 농지ㆍ임야ㆍ목장용지, 비사업용토지(나대지 및 잡종지)의 경우 양도세율이 현재 9~36%에서 60%로 높아진다. 또 장기보유 특별공제(10~30%)혜택도 받을 수 없다. 장기보유에 따른 특별공제(10~30%)도 없어지기 때문에 땅을 팔아야 할 경우라면 올해 안에 처분해야 세금을 아낄 수 있다.

개발 재료 있는 땅은 계속 보유해야

양도세 강화 등 각종 규제로 고향에 있는 땅을 팔아야 할지,아니면 계속 갖고 있는 게 좋을지 판단이 서지 않을 때가 많다. 하지만 부동산 재테크 전략에도 원칙이 있게 마련이다.

우선 고향 땅의 개발 호재와 토지 특성을 살펴보는 것이 중요하다. 토지규제가 크게 강화됐지만 개발호재가 있는 곳의 투자전략은 여전히 유효하기 때문이다.

장기적인 관점에서 개발 재료가 있는 고향 땅이라면 계속 보유하는 게 유리하다. 장기 보유 유망지로는 LG필립스LCD 공장과 신도시가 조성되는 파주시, 대규모 택지개발이 이뤄지는 용인시, 미군기지 이전이 예정된 평택시, 행정중심복합도시 주변 지역인 천안ㆍ아산시, 혁신도시가 들어설 원주시, 레저수요가 많은 강원 평창군과 제주도 등을 꼽을 수 있다.

개발예정지 주변은 다른 용도로 개발하지 않더라도 장기적으로 시세차익을 거둘 수 있다. 개발 축을 따라 교통이 편리한 도로변 계획관리 지역 땅이 우선 관심대상이다.

틈새 상품으로는 소형 농가주택에 관심을 둘 만하다. 일정 규모 이하의 농가주택의 경우 토지거래허가나 외지인 매매 제한이 없기 때문이다. 단, 농가주택의 경우 지적도로가 있는지를 살펴야 한다. 지적상 도로가 없으면 리모델링 등의 행위가 어렵다.

농가주택을 계속 보유할 경우에는 양도세 비과세 조건을 잘 살펴봐야 한다. 수도권ㆍ광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등의 주택은 비과세 혜택을 받을 수 없다. 농가 주택이라도 대지면적 660㎡(200평) 이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있다.

수익형 부동산 등에 관심을

귀성길이나 성묘길에 수익형 부동산 물색에 나서는 것도 괜찮을 듯하다. 전문가들은 값이 크게 뛰었기 때문에 양도차익을 많이 올리겠다는 생각보다는 임대수익을 내는 쪽으로 초점을 맞추라고 조언한다.

고향이 평창이나 제주도 쪽이라면 주5일 근무에 따른 레저 수요를 겨냥해 단지형 펜션을 노려봐도 좋다. 이 경우, 숙박업 등록을 마친 펜션이 유리하다. OK시골 김경래 사장은 “단지 규모를 갖추고 제도권 내에서 숙박업 등록을 마친 펜션을 고르는 게 현명하다”고 말했다.

농어촌 민박에 대한 법제화가 이뤄지면서 펜션시장도 양극화하는 추세이기 때문이란 설명이다. 은퇴 후 노후를 고향에서 보낼 계획이라면 평소 마음에 담아두었던 도심 근교의 전원주택지를 한번 둘러보는 것도 좋다.

조인스랜드 조철현 기자

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