용산 기지에 아파트 건설, 대선 주자들 생각은요? [이상언의 '더 모닝']

서울 용산의 주한 미군기지 전경. [연합뉴스]

  안녕하세요? 오늘은 이광재 의원 등이 주장한 용산 기지 활용 방안에 대한 이야기로 시작합니다.

지난 5월 26일 이광재 더불어민주당 의원이 “용산 미군기지 일부를 공공주택 용지로 개발해 청년과 미래 세대에게 희망의 집을 지어주자”고 제안했습니다. 이 안은 같은 당의 강병원 의원이 주장해 온 것이었습니다. 그는 반환되는 용산의 미군기지 전체 부지(약 300만㎡) 중 20%에 해당하는 60만㎡를 택지로 조성하자고 합니다. 용적률 1000% 수준의 고밀도 개발을 해 분당(약 9만 채)에 버금가는 수의 주택 공급을 하자는 게 이 의원과 강 의원의 생각입니다.

이 의원은 정세균 전 총리 지지 선언을 하면서 대선 레이스를 접었습니다. 그 바람에 용산 기지 택지 조성 안도 힘을 잃었습니다. 정 전 총리와 이 의원의 ‘단일화’가 이뤄지는 과정에서 공약 승계는 없었던 것 같습니다.

요즘 일부 여당 인사들이 이 의원이 제안한 것과 비슷한 주장을 합니다. 하지만 유력 대선 주자인 이낙연 전 총리나 이재명 경기도지사는 용산 주택 건설 방안을 이야기하지 않습니다. 다주택자들에 대한 세금 부담 강화 등을 부동산 정책으로 제시합니다. 지금까지 현 정부가 해 온 것을 ‘더 세게’ 해야 한다는 것으로 요약이 됩니다. 공급 확대 방안은 잘 보이지 않습니다. 이 지사는 집값이 내려갈 때 정부가 집을 사뒀다가 값이 올라갈 때 시장에 내놓아 집값 하락을 유도한다는 독특한 방안을 제안했는데 당장 오르고 있는 집값을 잡을 수 있는 방법은 아닌 데다가 그런 큰돈을 정부가 어떻게 마련하느냐는 실현 가능성의 문제 때문에 곳곳에서 비판을 받았습니다.

윤석열 검찰총장을 비롯한 야권 대선 주자들의 부동산 문제 해결 방안은 눈에 띄지 않습니다. 정부 정책에 대한 지적은 있지만, 대안 제시는 별로 없습니다. 아직 구체적인 정책이 준비되지는 않아서 그럴 것입니다. 부동산 문제에 대한 각자의 해결책을 내놓을 때 이광재 의원 등이 말한 용산 기지 활용 방안을 고려해 보길 바랍니다.

용산에 집을 짓는 게 쉬운 일은 아닙니다. 우선 법으로 묶여 있습니다. 2007년에 용산공원 조성 특별법이 제정돼 반환되는 미군 기지에는 공원을 짓게 돼 있습니다. 환경단체도 용산 기지 땅을 택지로 개발하는 것에 반대합니다. 기지 주변에 사는 시민들도 반기지 않을 가능성이 큽니다.

부동산 가격 상승을 막고 미래 세대의 주거난을 해결하기 위해서는 ‘비상한 방법’이 필요합니다. 정부가 공급 확대를 이야기하면서 서울과 주변의 여러 곳을 개발하겠다고 했지만 제대로 진행되는 곳은 없습니다. 박용진 더불어민주당 의원은 김포공항을 없애고(인천공항에 통합) 그 땅을 이용하자고 합니다. 인천공항이 국내선까지 다 감당할 수 있을지 의문입니다.

공공주택만 지을 것인가, 민간 주택도 지어 분양이 가능하게 할 것인가, 어느 정도 크기의 아파트를 얼마 만큼 만드나, 어떤 사람들에게 입주 자격을 부여하나, 주변에는 어떤 시설을 함께 조성하나 등 용산 부지 활용은 생각해야 할 것이 많은 일입니다. 어렵지만 잘하면 부동산 문제의 '터닝 포인트'가 되는 획기적 계획이 될 수도 있어 보입니다. 마침 내년 초에 50만㎡가 우선 반환됩니다.

오늘 자 중앙일보 머리기사에 ”3억원짜리 전셋집이 5억5500만원이 됩니다. 도둑질하지 않고, 강도질하지 않고, 사기 치지 않고 합법적으로 2억5000만원을 벌 수 있는 일, 어떤 게 있을까요?”라고 절규하는 47세 남성의 국민청원 글이 옮겨져 있습니다. 많은 국민에게 큰 고통을 주고 있는 전세가 상승 현상을 진단한 기사를 보시죠.

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"전세 2.5억 오른대요, 도둑질 않고 어떻게 구하죠" 40대 청원

 “20년 동안 큰 싸움 한 번 없던 저희 부부가 거의 매일 싸우고 있습니다. 아파트를 살 수 있었던 시점도 있었지만, 집값을 잡겠다는 정부를 믿고 기다렸습니다.” 자신을 한 가정의 가장이라고 소개한 47세 청원인이 지난달 30일 청와대 국민청원 게시판에 올린 하소연이다.

그는 “3억원짜리 전셋집이 5억5000만원이 된다고 합니다. 아무리 노력하고 머리를 짜내 궁리해도 2억5000만원이 나올 구멍은 없습니다”고 호소했다. 그러면서 “도둑질하지 않고, 강도질하지 않고, 사기치지 않고 합법적으로 2억5000만원을 벌 수 있는 일, 어떤 게 있을까요?”라고 되물었다.

지난해 7월 말 임차인 보호를 위해 새 임대차법(계약갱신청구권, 전·월세상한제)이 시행됐지만, 1년 후 이 법은 이처럼 임차인을 괴롭히는 악법이 됐다.

중앙일보가 1일 서울 지역 아파트 1116개 단지를 조사해 보니, 지난 1년간 전셋값이 두 배(100%) 이상으로 뛴 단지가 4곳이나 됐다. 전셋값이 50% 이상 오른 단지는 전체의 7.8%(87곳)였으며, 청원인의 주장처럼 전셋값이 2억5000만원 이상 뛴 단지도 12.3%인 137곳으로 나타났다. 국토부 실거래가 공개시스템에 등록된 지난해 7월 말 임대차법 시행 전 5개월과 올해 최근 5개월 동안 전세 거래가 각각 3건 이상(전용면적 84㎡ 기준)인 아파트 단지 1116곳의 전세보증금 최고가를 비교한 결과다.

조사 대상 단지의 전세보증금 최고가 평균은 1년 새 1억4800만원(25.3%) 올랐다. 전셋값 상승 폭이 큰 일부 단지에선 신규 계약과 갱신 계약의 전셋값이 수억원 넘게 차이 나는 ‘이중 가격’ 현상이 심각하다. 성동구 성수동1가의 트리마제의 경우 전용면적 84㎡를 기준으로 지난 5개월간 신규(24억5000만원)와 갱신(8억원) 계약의 전셋값 차이가 16억5000만원까지 벌어졌다.

전세 품귀 현상이 1년 가까이 지속되면서 전세 최고가는 더 높아졌다. 부동산 정보제공업체 아실에 따르면 1일 기준으로 서울의 아파트 전세 매물은 2만141건으로 1년 전(3만7107건)과 비교해 84% 줄었다.

전세 대란 후폭풍 … 세입자, 계약갱신권 안 쓰고 5% 이상 가격에 재계약

특히 최근 들어 서울 지역에 아파트 입주 물량 감소에 재건축 이주 수요 등이 겹치면서 전셋값 천장을 가늠하기 힘들 정도다.

공급이 수요를 따라잡지 못하는 상황이 이어지자 강남, 목동 등 일부 인기 학군지의 ‘전셋값은 부르는 게 값’일 정도다. 목동신시가지 14단지 전용면적 84.87㎡의 경우 지난 5월 28일 11억6200만원에 전셋값 최고가로 거래됐는데, 같은 달 1일 7억8000만원보다 3억8200만원 더 뛴 가격이다.

전셋값을 종잡을 수 없는 단지도 많다. 도봉구 동아청솔의 경우 전용면적 84㎡ 9층이 지난 5월 20일 9억4400만원에 최고가로 전세 계약을 했다. 하지만 지난 3개월간 10건의 전세 거래 가운데 최저가는 3억1500만원(4월 27일)이었다. 전세 계약의 가격 구간을 보면 4억원 이하가 4건, 4억 초과 6억원 이하가 4건, 6억원 초과가 2건이었다. ‘이중 가격’을 넘어 ‘삼중 가격’이 형성된 것이다.

임대차법으로 전세 갱신 때 최고 올릴 수 있는 가격이 5%로 제한됐지만 최근에는 집주인과 세입자의 합의로 그 이상으로 가격을 올리는 경우도 많다. 그 과정에서 갱신 계약(최저가)과 신규 계약(최고가) 사이에 새로운 가격대가 형성돼 ‘삼중 가격’이 발생한 것이다.

서진형(경인여대 교수) 대한부동산학회장은 “공급을 이길 시장은 없기 때문에 가격 통제 정책 대신 공급을 획기적으로 늘릴 방안을 찾는 것이 급선무”라고 말했다.

이상언 기자 lee.sangeon@joongang.co.kr