오는 7월부터 신용대출이나 마이너스통장이 있으면 서울 등 규제지역 내에 집값이 6억원이 넘는 주택을 살 때 주택담보대출 한도가 줄어들게 된다.
시중은행 대출 창구. 연합뉴스
금융위원회는 29일 이런 내용을 담은 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다. 현재 은행별로 적용하는 총부채원리금상환비율(DSR)을 단계별로 차주(대출을 받는 사람)에게 적용해 소득에 맞는 대출을 받게 한다는 취지다. 지난해 7.9%였던 가계부채 증가율을 2022년까지 4%대로 낮추는 게 목표다.
DSR 확대도입 계획. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr
이를 위해 기존 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 위주의 가계대출 심사에 DSR이 전면 도입된다. DSR은 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율이다. 다만 전세담보대출 등 소득 이외의 상환재원이 있는 대출은 제외한다.
모든 대출의 원리금 상환액을 합하는 만큼, 주담대 원리금에 기존 대출의 이자만 구해 산출하는 DTI 등에 비해 강력한 대출 규제 수단이다. 현재는 투기·과열지구 내 9억원 초과 주택이나 연 소득 8000만원 넘는 고소득자가 1억원이 넘는 신용대출을 받을 때만 DSR 40% 한도가 적용된다.
차주단위 DSR은 3단계로 나눠 적용된다. 우선 오는 7월부터 규제지역 내 6억원 초과 주택이나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR이 40%를 넘을 수 없다. 22년 7월부터는 총대출액 2억원 초과하는 대출에 차주 단위 DSR이 적용되고, 23년 7월에는 총대출액 1억원이 넘는 대출에 DSR이 적용된다. 금융위에 따르면 총대출액이 1억원이 넘는 차주는 전체 차주의 28.8% 수준이다.
마통 하나 있으면 주담대 가능 금액 크게 줄어
신용대출 등 다른 대출이 없을 경우 DSR 규제가 대출 한도에는 큰 영향을 미치지 않는다. 현재 투기지역·투기과열지구에서 매매가 9억원 이하 아파트에 LTV 40%가 적용돼서다. 금융위에 따르면 연 소득이 5000만원에 기존 대출이 없는 경우 주담대 한도(대출금리 2.5%, 원리금균등상환, 30년 만기)는 4억2200만원이다.
하지만 신용대출 등 기존 대출이 하나라도 있을 경우 대출 금액은 크게 줄어든다. 위의 조건에서 마이너스 통장 4000만원(금리 연 3.7%)만 추가할 경우, 서울 소재 9억원 아파트의 주담대 한도는 3억6000만원에서 3억1800만원으로 4200만원(11.6%) 줄어든다. 대출 만기를 20년으로 줄이면 2억3700만원만 대출이 가능하다.
시중은행 관계자는 “향후 신용대출의 DSR 산정 시 만기를 현행 10년에서 7년, 5년으로 단계적으로 줄여 계산할 경우 신용대출 가능액수도 줄어들게 돼 주담대 부족분을 신용대출을 받아 메우는 방식도 사실상 막히게 된다”고 말했다.
대출 가능 금액 얼마나 줄어드나_9억원 아파트. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr
청년은 미래소득 산정해 DSR 계산
소득에 따라 대출액을 산정하기 때문에 당장의 소득이 적은 서민·청년층의 대출 한도가 더 줄 수 있다. 금융위는 이런 점을 감안해 장래의 소득 증가를 DSR 산정에 반영하기로 했다.
예컨대 무주택자 A씨(30)씨는 현재 연 소득이 3600만원이지만, 향후 예상소득증가율(23.3%)을 반영해 4014만원의 소득을 기준으로 DSR을 산정하게 된다. 이렇게 되면 대출 한도는 2억2600만원에서 2억5200만원으로 늘어나게 된다. 금융당국은 예상소득증가율 산정을 위해 고용노동통계를 활용하고, 다양한 통계자료를 활용하도록 가이드라인도 마련할 방침이다.
소득파악이 어려운 자영업자나 프리랜서, 일용직 등에 대해서는 국민연금ㆍ건강보험료 납부 자료, 신용카드 사용액 등 다양한 자료를 통해 소득을 산정한 뒤 DSR을 산정하기로 했다. 예컨대 전업주부가 신용카드로 연간 1500만원을 사용할 경우 연 소득을 3000만원으로 보고 대출을 9200만원까지 내주는 방식이다.
대출 가능 금액 얼마나 줄어드나_6억원 아파트. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr
LH 사태에 농지 등 비주담대 LTV 70%…토지거래허가지역은 40%만
토지ㆍ오피스텔ㆍ상가 등 비주담대는 오는 5월부터 전 금융권에서 최대 LTV가 70%로 제한된다. 토지거래허가지역의 경우 최대 LTV 40%로 강화 적용된다. 다만 농축어업인 등 실수요자에게는 예외가 적용된다. 금융위는 이런 내용을 감독규정에 반영하기로 했다. 현재는 지역단위 농협 등 상호금융권에서만 행정지도 형식으로 최대 LTV 70%가 적용되고 있다.
이날 공개된 가계부채 관리대책에는 서민ㆍ실수요자에 대한 LTV 완화 방안 등은 담기지 않았다. 현재도 서민ㆍ실수요자에 대해서는 LTV를 10%포인트 우대해 주담대를 내주고 있지만, 소득(부부합산 연 소득 8000만원)과 집값(투기ㆍ과열지구 기준 6억원 이하) 등의 기준을 충족하기 쉽지 않다.
금융당국은 우대혜택을 상향하고 요건을 완화하는 등의 세부방안을 관계기관과의 협의를 거쳐 발표할 계획이다. 이밖에 청년층(만 39세 이하)이나 신혼부부 대상 정책모기지에 만기 40년의 초장기 모기지 대출을 도입해 원리금 상환 부담을 줄일 방침이다.
안효성 기자 hyoza@joongang.co.kr
