[더오래]미국 이민 꿈꾸는 사람을 위한 부동산 거래 팁

중앙일보

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[더,오래] 해외이주 클리닉(1)

해외이주를 꿈꾸는 이들에게 나침반 역할을 해주고자 한다. 해외 이주를 준비하는 데 필요한 금융시장 동향부터 세무 주의사항까지 해외이주의 모든 것을 안내한다. 〈편집자〉

코로나19 이후 비대면이 대세가 되고 있다. 부동산 업계도 예외는 아니다. 한국의 온라인 부동산 플랫폼 서비스 성장이 눈부시다. 임대차 수요가 증가하고, 젊은 세대를 중심으로 한 1인 가구의 비중이 늘면서 모바일 앱 이용자가 급증하고 있다.

온라인 부동산 서비스의 유형은 포털사에서 제공하는 ‘포털 부동산 서비스’, 임대인과 임차인을 연결하는 플랫폼인 ‘중개 서비스’, 각종 매물의 현 시세를 확인하는 ‘시세 확인 서비스’, 아파트나 정부 산하의 임대 주택을 대상으로 한 분양·청약 서비스를 제공하는 ‘분양 청약 서비스’ 등이 있다.

코로나로 매매 쌍방의 대면이 어려워지자 실제 모습 외에 공간감까지도 느끼게 해주는 3D영상을 활용한 매물 소개 방법이 미국 부동산 소개 웹사이트에 등장했다. [사진 pxhere]

미국 부동산 시장에서도 온라인이 결정적인 역할을 한다. 2020년 미국부동산협회 조사에 따르면 52%의 부동산 매수인이 매물을 온라인에서 찾았다고 응답했다. 반면, 부동산 중개인을 통해 매물을 찾은 매수인은 29%에 불과했다. 코로나로 매매 쌍방의 대면이 어려워지자 실제 모습 외에 공간감까지도 느끼게 해주는 3D영상을 활용한 매물 소개 방법이 미국 부동산 소개 웹사이트에 도입됐다. 이 방법은 대부분의 매수인이 선호하는 방법으로 자리잡았다. 이제 매수인은 3D영상을 먼저 보고 매도인을 만나기를 원한다. 미국의 대표적인 부동산 포털인 질로우에서는 지난 일 년 동안 3D영상을 올리는 리스팅이 152% 증가했다.

거래 과정에서는 어떨까. 미국 동부에서 부동산 거래에 관한 일을 해 왔던 나로선 한국의 부동산 거래의 풍경은 너무나 단순하고 심심해 보인다. 그럴 것이 미국 동부의 부동산 거래는 보수적이고 전통을 존중하는 ‘구식’ 방법을 고수해 왔다. 계약과 클로징 때 사용되는 모든 서류에 ‘젖은 잉크(Wet Ink)’라는 원본 서명이 반드시 있어야 했다. 클로징 날은 마치 시골의 장날처럼 관련된 모든 사람과 변호사가 한자리에 모여 시끌벅적했다.

코로나 사태로 이런 풍경에도 많은 변화가 왔다. 반드시 본인이나 위임받은 사람의 원본 서명을 제출해야 한다든지, 공증이 반드시 서명하는 사람과 같은 현장에서 이루어져야 한다든지 하는 전통적 원칙이 이제는 온라인을 이용한 방식으로 대체됐다.

팬데믹 동안 미국 부동산 시장에서 가장 난항을 겪은 분야는 모기지 시장이다. [사진 pixabay]

다큐 사인(DocuSign)과 같은 가상 플랫폼도 이용된다. 미국에서는 29개의 주에서 이미 원격 온라인 공증(RON, Remote Online Notarization)을 합법화했다. 뉴욕은 그 중 하나가 아니지만 작년 3월 주자사의 행정 명령으로 영상 기술을 이용한 원격 공증이 허용되고 있다. 서류를 보다 안전하고 신속하게 등기할 수 있는 블록체인 기술인 다큐워크(DocuWalk)와 같은 플랫폼도 부동산 거래 과정에 사용된다.

팬데믹 기간 동안 미국 부동산 시장에서 가장 난항을 겪은 분야는 건물 담보 대출, 모기지 시장이다. 온라인 확인 방식이 모기지 산업에서 일정 부분 효율성을 높게 해 온 것은 사실이지만, 이는 전통적인 실사와 겸용되었을 때 그렇다. 실업률이 전례없이 높아지고, 서류 심사 등이 온라인으로 제한되기 때문에 신청자의 취업과 수입 등을 실사로 확인하기가 어려워지면서 심사 기준이 까다로워졌다. 부실 대출 가능성이 높아졌기 때문이다. 모기지 대출 은행의 눈과 귀의 역할을 하는 감정사가 부동산을 직접 방문하여 실사, 측량할 수 없게 되면서 모기지 시장이 움츠러들 수밖에 없었다.

뉴욕시를 대표하는 부동산 중개 회사인 코코란의 대표인 파멜나 리브만은 부동산 거래에서 온라인 도구를 잘 활용하는 것은 확실히 필요하다고 말한다. 특히 집을 사는 것과 같은 감성이 개입되는 거래에서는 고객과의 인간적인 신뢰 관계가 여전히 가장 중요하다고 강조한다.

이지영 미국 변호사 theore_creator@joongang.co.kr