강남 용적률 20% 올리면 분양가 3억 하락···관건은 이익 환수

서울 서초구 반포동 신반포3차?경남 상한제 분양가가 주택도시보증공사보다 훨씬 높아지면서 서울 강동구 둔촌주공 분양이 속도를 낼 전망이다. 이 단지는 1만2000여가구로 재건축할 계획으로 2019년 12월 착공에 들어가고도 분양가 문제로 분양을 미뤄왔다. 사진은 기존 아파트를 철거한 사업부지 모습.

3기 신도시 등 정부의 대규모 주택공급 확대에 고분양가 비상이 걸렸다. 내려갈 것으로 기대한 민간택지 상한제 분양가가 더 올라가면서 정부의 분양가 정책에 구멍이 뚫리고 공급 확대의 발목을 잡을 수 있다. 주택공급 확대방안 3원칙으로 꼽히는 ‘저렴하게, 많이, 빨리’ 가운데 현 정부는 ‘많이’(3기 신도시 등)와 ‘빨리’(사전예약)만 신경 쓰는 것 같다.지난해 말 취임한 변창흠 국토부장관이 ‘부담 가능한 주택’을 내세우고 있어 분양가 인하가 주택공급 확대와 함께 쟁점이 될 전망이다.

HUG 분양가 현실화 

서초구 반포동 신반포3차·경남 상한제 분양가(3.3㎡당 5669만원)가 상한제 전 규제 가격인 주택도시보증공사(HUG) 분양가(3.3㎡당 4892만원)보다 올라간 것은 HUG의 막무가내식  규제 방식 때문이다. HUG는 최근 1년 이내 분양가를 상한선으로 설정하고 있다. 1년 이내 간격으로 분양이 이어지면 몇년이 지나더라도 분양가가 제자리 걸음을 한다. 강남에서 3.3㎡당 4892만원이 등장한 게 2018년 10월이다. 그 사이 땅값이 많이 올라 상한제 분양가가 눈에 보이지 않게 계속 상승한 셈이다.

[안장원의 부동산노트] #② 분양가 인하·주택공급 확대 #상한제보다 내려간 HUG 분양가 #용적률 높이면 분양가 낮추고 주택 늘어 #더 심해질 로또 청약과열 대책 필요

업계는 신반포3차·경남 상한제 분양가가 2019년 1월 기준 4520만원으로 추정한다. HUG보다 낮았다. 지난해 1월엔 5100만원으로 오르며 1년 전에 이미 HUG 분양가를 뛰어넘었다.

상한제 분양가는 업계 추정치. 자료: 업계 종합

강남 외에도 HUG를 넘어서는 상한제 분양가가 속출할 전망이다. 강동구 둔촌주공 재건축 단지의 HUG 허용 분양가가 3.3㎡당 최고 2900만원대인데 상한제는 3000만원을 훌쩍 넘길 것이라는 기대가 나온다.

권대중 명지대 교수는 “HUG 규제 방식이 한계를 넘어섰다”며 “정부가 주택 공급을 늘리기 위해 상한제에서 빼주겠다고 한 공공재개발 등의 유인책이 효과를 잃게 됐다”고 말했다.

용적률 올리면 강남 분양가 3.3㎡당 5000만원 아래로

분양가상한제로 분양가를 낮추는 방법으로 같은 크기의 땅에 집을 더 많이 짓도록 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 제고가 효과적이다. 100㎡ 10가구를 지을 수 있는 1000㎡의 땅의 용적률을 100%에서 200%로 높여 100㎡ 20가구를 짓도록 하는 식이다. 가구당 필요한 땅이 100㎡에서 50㎡로 줄기 때문에 땅값이 절반으로 줄고 땅값과 연동된 상한제 분양가도 내려간다. 10가구 주택 공급 확대는 덤이다.

현재 2990가구를 짓는 신반포3차·경남 재건축 용적률(300%)을 20%만 올려도(360%) 3.3㎡당 4900만원으로 3.3㎡당 800만원가량 낮출 수 있다. 84㎡(이하 전용면적) 기준으로 3억원 가까이 내려간다. 증가하는 가구 수가 84㎡ 650가구다.

정부가 공공재건축에 허용키로 한 500%를 적용하면 분양가를 3.3㎡당 1800만원(84㎡ 6억원) 낮추고 84㎡ 2100가구를 더 짓는다.

백준 j&k도시정비 대표는 “땅값이 비싼 강남 등 인기 지역일수록 용적률 상향에 따른 분양가 인하 효과가 크고 주택공급도 많이 늘릴 수 있어 일거양득이다”고 말했다.

자료: 업계 종합

관건은 개발이익 환수 범위다. 재건축 조합들은 공공재건축 용적률 혜택의 상당 부분이 개발이익으로 환수돼 실익이 크지 않다며 공공재건축 참여에 시큰둥하다.

3기 신도시도 용적률을 올리면 분양가가 자연히 내려간다. 84㎡ 분양가가 9억원에 육박한 경기도 성남시 고등지구 용적률이 160%다. 200%로 올리면 84㎡ 분양가가 1억원(3.3㎡당 300만원) 내려간다.

과거 이명박 정부가 2010년대 초 보금자리주택을 도입하면서 땅값을 낮춘 방식을 쓰면 분양가를 훨씬 더 낮출 수 있다. 아파트용지 가격을 현행 감정평가금액이 아니라 조성원가를 기준으로 산정하는 것이다. 감정평가 금액이 높게 나오는 인기 지역일수록 분양가 인하 폭이 크다. 보금자리주택 때 60㎡ 이하 용지는 조성원가의 95%, 60~85㎡ 110%였다.

과천지식정보타운의 경우 59㎡가 3.3㎡당 800만원(가구당 2억원), 84㎡ 3.3㎡당 700만원(가구당 2억3000만원) 낮출 수 있다.

택지 공급가격을 낮추면 한국토지주택공사(LH) 등 신도시 개발 시행자의 용지 매각 수입이 줄어 적자 사업인 임대주택 공급이 차질을 빚을 수 있다.

한때 시범적으로 시행했던 토지임대부·지분적립형 등은 분양가를 대폭 낮추는 장점이 있다. 토지임대부는 땅값을 빼고 건물가격만 받기 때문에 분양가에서 땅값 비중이 높은 인기 지역에서 효과를 낼 수 있다.

더 커지는 로또 방지

분양가 인하에서 함께 검토돼야 할 대책이 ‘로또’ 방지다. 분양가를 낮추면 로또가 더 커져 분양시장 왜곡 등 기존 로또 부작용을 더 악화시키기 때문이다.

당첨자가 가져가는 시세차익을 줄이기 위해 과거 판교신도시 분양에선 채권입찰제를 시행했고 박근혜 정부는 택지공급가격을 조성원가에서 감정가격으로 올렸다. 로또는 줄었지만 분양가를 높이는 문제가 있었다.

이현석 건국대 교수는 "분양 때보다 양도 때 시세차익 일부를 환수하면 분양가를 높이지 않으면서 로또를 줄일 수 있다"고 말했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “분양가 인하는 사업성을 악화시켜 공급을 줄일 위험성을 갖고 있다"며 "공급 확대와 로또 방지를 두루 포괄하는 묘안이 필요하다"고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr