"전세 끼면 대출 가능" 허점 나오자…보증금 반환대출 막았다

중앙일보

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금융당국이 '15억 넘는 아파트여도 임차보증금 반환 목적이면 대출이 된다'던 지침을 하루 만인 18일 뒤집었다. 사진은 17일 서울 송파구 일대 아파트단지. [뉴스1]

17일 전격적으로 시행된 ‘시가 15억원 초과 아파트 대출금지’ 규제를 두고 금융당국 입장이 하루 만에 뒤집혔다. 임차보증금 반환용 대출은 허용한다는 지침을 내린 지 24시간도 지나기 전에 ‘대출 금지’로 돌아섰다. 설익은 대책을 서둘러 내놓은 탓에 허점이 드러났기 때문이다.

금융위원회는 17일 오후 “18일 이후 신규로 구입하는 시가 15억원 초과 초고가 아파트에 대해서는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출도 금지한다”는 자료를 냈다. 전날 발표한 12·16 부동산 대책의 핵심인 ‘15억원 초과 아파트 대출 금지’ 규제의 보완책이다.

규제 우회책에 서둘러 새 행정지도 내놔

당초 금융위는 15억원이 넘는 아파트여도 세입자에 임차보증금을 내주기 위한 목적이면 대출을 내주도록 열어준다는 입장이었다. 이것까지 전부 막으면 실수요자가 집을 샀다가 전세 세입자에게 전세 보증금을 못 돌려주는 경우가 생길 수 있다는 우려 때문이었다. 16일 저녁에 배포한 관련 질의응답 자료에서도 “임차보증금 반환은 주택구입용이 아닌 생활안정자금 목적이어서 규제 대상이 아니다”라는 점을 명확히 했다.

하지만 임차보증금 반환을 명목으로 받은 대출은 얼마든지 주택구입목적으로 돌려 활용할 수 있다. 전세를 끼고 15억원이 넘는 아파트를 산 뒤(갭투자), 전세 계약이 끝나는 시점에 전세보증금을 돌려주겠다며 LTV 한도(투기지역 9억원 이하분 40%, 9억원 초과분 20%)를 채워 대출을 받는 식이다.

온라인을 중심으로 이러한 ‘규제 우회책’이 공유되기도 했다. 한 인터넷 부동산 카페에는 17일 오후 "앞으로 15억원 이상 아파트의 전세 낀 매물은 품귀해진다"며 "실거주하고 싶으면 전세 많이 낀 매물 사놓고 투자수익 누리시다가 입주하고 싶으면 전세퇴거자금 대출받아서 세입자 보내고 거주도 하면 된다"는 글이 올라왔다. 이에 금융위는 긴급하게 반환 목적 대출까지 틀어막는 새로운 행정지도를 18일부터 시행키로 입장을 바꿨다.
이에 대해 금융권 관계자는 “임차보증금 반환용 대출을 허용해주면 규제의 틈이 생기는 정도가 아니라 아예 규제가 무너지는 셈”이라며 “금융위가 시장에 대한 감이 너무 떨어졌고 시장을 너무 우습게 봤던 것”이라고 비판했다.

"전세대출 받아 집 사면 대출 회수" 엄포, 현실성 있나

12·16 대책에 포함된 초강력 대출규제 중 또다른 논란거리는 ‘고가 주택 구매 시 전세대출 회수’ 정책이다.

이번 대책엔 전세자금대출을 받은 차주가 고가 주택(시가 9억원 초과)을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 즉시 회수한다는 방안이 포함돼있다. 전세대출을 받아 주택을 구매하려는 예비 수요자들에게 엄포를 놓은 것이다. 하지만 벌써 이 방안은 현실성 없다는 지적이 나온다.

금융위원회가 발표한 11월 가계대출 동향에 따르면 지난달 은행권에서 취급된 전세자금대출 규모는 총 2조7000억원이다. 전세대출 규모가 평균 1억원이란 점을 감안하면 은행권에서 한 달간 신규 취급하는 전세대출이 약 2만7000건 수준이다.

전세대출 차주가 대출 기간 중 주택을 샀는지를 확인하는 것은 대출을 내준 은행이 할 일이다. 하지만 은행이 매달 2만7000명씩 늘어나는 차주들을 수시로 추적하며 감시하기란 현실적으로 불가능에 가깝다.

시중은행 관계자는 "은행 시스템과 국토부 무주택 조회를 전산으로 연결해놓고 사전에 고객 동의를 받아 일정 주기마다 주택 구매 여부를 확인해야 한다"며 "대출 취급 혹은 만기 연장 때 확인하는 건 당연하지만, 수만명 전세대출 차주를 주기적으로 추적 관찰하기란 불가능"이라고 말했다.

금융권 관계자는 "'전세대출을 전부 회수한다'는 메시지 자체는 매우 강력해 보이지만 그게 현실적으로 가능한지는 의문"이라며 "소비자들이 이 사실을 알고 이번 정책에 대해 별로 겁을 내지 않는다면 규제 자체가 무력화된다"고 말했다.

잘못은 전세입자가, 피해는 집주인과 은행이?

만약 은행이 주기적으로 전수조사를 해서 고가주택을 산 전세대출 차주의 대출을 회수한다고 치자. 이 과정에서 또다른 문제가 발생한다. 애꿎은 임대인(집주인)과 은행이 연쇄적으로 피해를 입을 수 있어서다.

보통 은행은 전세대출을 내줄 때 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사 같은 보증기관을 통해 전세대출 보증을 받는다. 만약 세입자가 대출을 제때 갚지 못하면 은행 또는 보증기관은 대출금을 회수하기 위해 세입자가 아닌 임대인(집주인)에게 전세보증금을 내놓으라며 반환청구권을 행사한다.

예를 들어 전세입자 A가 주택금융공사 보증으로 전세대출을 받은 지 몇 달 안 돼 9억원 넘는 주택을 구입했다가 은행에 들켰다고 치자. 은행은 규정에 따라 A에게 대출금을 당장 상환하라고 요구하지만(대출 회수) A가 돈이 없다며 이를 갚지 못할 수 있다. 그러면 은행은 주택금융공사가 보증해준 대출금의 90%를 대위변제 받는다. 이후 주택금융공사는 집주인에게 전세보증금을 반환할 것을 요구한다.

이 경우 규제를 어긴 세입자 A 한 사람 때문에 집주인은 급하게 전세보증금을 내줘야 하는 상황에 처한다. 동시에 은행은 보증을 받지 않은 대출금의 10%는 손해를 보게 된다.

금융위 관계자는 "그런 상황이 아예 발생하지 않는다고 얘기하긴 어렵다"면서 "(전세대출 회수 규제는) 내년 1월 중 본격적으로 시행하는 만큼 그 전까지 규제를 정비해 문제없도록 하겠다"고 말했다.

정용환 기자 jeong.yonghwan1@joongang.co.kr