미국 투자이민 때 프로젝트 실사 왜 중요한가

중앙일보

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미국투자이민(EB-5) 투자금(TEA)이 오는 11월 21일부터 50만불에서 90만불로 인상됨에 따라 예비 투자자들은 늦어도 10월초까지 프로젝트를 선정하고 투자금 송금 및 수속 서류 작성 작업을 끝마쳐야 한다.
그래서 예비 투자자에게 가장 중요한 것은 올바른 투자이민업체를 선택하는 것이다. 투자이민은 최소 5년이 소요되는 장기간의 과정으로 단순히 투자금을 송금하고 이민청원서를 제출하는 것으로 그치는 것이 아니라 영주권 획득, 정착과 투자금 반환을 하는 절차를 밟아야 한다. 따라서, 지속성 있게 든든한 서비스를 제공해줄 규모, 재정 및 인원이 충분한 업체를 찾으면 절반은 안심할 수 있다.
그 다음은 어떤 투자프로젝트를 선택할 것인가 인데, 시간이 촉박하다 보니 예비투자자들의 입장에서 프로젝트의 장단점을 세세하게 알 수가 없다. 단순히 설명회에서 프로젝트를 권유 받을 때 설명 받은 것 이외에는 자세히 모르고 계약하는 경우가 대부분이다. 그러나 계약 전에 반드시 정확하게 확인해야 할 것이 많은데 이러한 예비 투자자들을 위해 프로젝트를 철저하게 분석하는 작업이 선행되어야 한다. 그래서 유능한 이주 업체는 프로젝트를 제안 받으면 프로젝트의 장단점을 고객의 눈 높이에서 실사부터 시작한다.
특히 미국 영주권 프로젝트에 대해 법률적인 사항 및 경제적인 관점에서 일정한 기준에 따라 분석적 검토를 하는 것을 ‘투자프로젝트 Due Diligence’라 하겠다. 이러한 과정을 거치지 않은 투자프로젝트는 여러 면에서 고객의 입장에서는 당연히 불안할 수 밖에 없다.
이러한 Due Diligence(이하 ‘실사‘)를 할 때 투자프로젝트에서 가장 중요하게 볼 내용이 무엇인지 미국투자이민을 선도하고 있는 국민이주(주)의 투자프로젝트 실사 팀의 조언을 통해 2회에 걸쳐 알아보기로 한다.

프로젝트의 종류에 따라 차이는 있겠지만 실사에서 중요하게 살펴볼 내용은 프로젝트의 자금 구조, 대출 현황(기존/예정) 및 대출 간 담보 순위, 투자금의 투자 시기와 조건, 투자금 반환 또는 출구전략 (담보권), 그리고 충분한 고용창출 여부 확인 등이라 하겠다.

먼저 위 내용 중에서 가장 중요하다고 볼 수 있는 담보권에 대해 알아보면, 투자이민에 있어서 간접 투자란 리저널 센터가 투자자의 투자금을 모집하여 개발사에게 대출을 해주거나 또는 개발사의 우선 주식을 매입하는 방식으로 투자를 하게 되며 개발사는 이 빌린 돈 또는 투자된 자금으로 프로젝트를 진행하면서 영주권 취득, 조건부 영주권 해지 및 원금상환하는 투자방식을 선택한다. 이런 융자조건으로 개발사는 투자자에게 근저당권(Mortgage), 선취특권(Lien or UCC-I), 채권(Unsecured Bond), 우선 주식(Preferred Equity) 등의 우선 변제를 위한 담보권을 설정하게 된다. 이 담보권은 특히 프로젝트에 문제가 생겼을 때 또는 개발사가 재정능력이 없을 때 그 프로젝트에 대해 우선 변제 권한을 부여하는 것이므로 투자자의 권리보호를 위해서 아주 중요하며 이와 관련된 서류를 꼼꼼히 실사하여 EB-5 투자자의 권리가 무엇인지 그리고 어떻게 명시돼 있는지 주의 깊게 확인해야 한다.
여기서 주의해서 알아두어야 할 점은 이러한 “담보권”이 물권 또는 채권에 따라 변제에 대한 우선권이 다르다는 것이다. 대출을 해 주고 담보로 받게 된 물권과 채권은 권리 주장 순위에 있어서 상당한 차이가 있다. 즉, 권리행사를 위한 우선순위로 보면 근저당권(Mortgage), 선취특권(Lien or UCC-I), 채권(Unsecured Bond), 우선 주식(Preferred Equity), 보통 주식(Common Stock) 순서라고 볼 수 있다.
후순위 대출 계약서(Bridge or Mezzanine Loan Term Sheet/Agreement), 배당우선주계약서(Preferred Equity Term Sheet/Agreement), 사모 제안서(Private Placement of Memorandum)에 EB-5 투자자의 주요 권리, 즉 투자자의 이자 배당, 투자기간, 담보권, 개발사의 계약 위반 시 투자자의 권리행사범위 등이 규정돼 있으므로 반드시 확인해야 할 중요한 서류이다.
이러한 구체적인 실사 작업이 수반된 결과를 설명하지 않고, 막연하게 “많은 고객들이 선택한 프로젝트이기에 안심하라. 큰 회사가 개발사이니 염려할 필요 없다." 라고 설명회에서 프로젝트를 권하는 이주 업체를 만날 때에는 오히려 그 이주 업체도 반드시 실사를 통해 검증해 볼 일이다. 특히 선 순위라고 광고하는 프로젝트는 반드시 근저당계약서나 담보신탁여부가 실재하는지 자료를 요청해서 전문가에게 확인하는 것이 필요하다.

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