살던 서울집 팔고 전원주택으로 이사? 잠깐만요~~

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(1)

우리나라 사람의 부동산 사랑은 유별나다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70%로 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도다. 부동산 보유 비중은 미국 30%, 일본 40%에 불과하다. 부동산이 전 재산이다시피 하다 보니 사람들의 관심이 집중되는 게 당연하다. 때마침 자고 나면 아파트값이 수천만원씩 오르는 등 부동산 시장이 뜨겁다. 부동산이 우리의 삶을 들었다 놨다 하는 현실이다. 대한민국에서 살려면 싫든 좋든 부동산을 잘 알아야 한다. 어설프게 접근했다간 큰코다친다. 부동산 전문가가 고객들에게 상담한 내용을 토대로 알찬 부동산 정보를 알려주고 돈 되는 부동산은 무엇인지 콕 짚어준다. <편집자>

은퇴한 후 고향에 내려가 유유자적한 전원생활을 즐기던 A 씨는 최근들어 고민이 생겼다. [사진 Pixabay]

사업을 정리하고 은퇴한 후 고향에 내려가 오랫동안 꿈꿔왔던 유유자적한 전원생활을 누리고 있는 A 씨. 지금까지는 무척이나 만족스러운 은퇴생활이지만 최근 들어 고민이 생겼다. 은퇴 초기에는 자주 자동차로 서울로 가 친구들과 어울리기도 했지만, 나이가 들면서 직접 운전하기가 쉽지가 않다. 그렇다고 대중교통을 이용하려고 해도 불편한 게 한둘이 아니다.

게다가 자신과 배우자는 자꾸만 병원 갈 일이 늘어난다. 다시 서울로 돌아오자니 쉽게 팔리지 않는 전원주택이 발목을 잡는다. 은퇴할 때 판 H 아파트는 가격이 2배나 넘게 올라 다시 사기엔 경제적 부담이 상당하다.

전원생활 끝내고 다시 서울로 돌아온 은퇴 15년 차

얼마 전 전원생활을 끝내고 다시 서울 행을 고민하는 은퇴 15년 차인 어느 손님의 상담 내용이다. 다행히 손님은 여유 자산이 있어 전에 거주했던 H 아파트는 아니지만, 자주 이용하는 병원과 가까운 곳에 새로운 거주지를 마련할 수 있었다. 그는 삭막한 도시생활을 벗어나 여유롭고 쾌적한 환경에서 노후를 보내려고 했지만 전원생활이 여러모로 불편해 다시 서울로 돌아간 사례다.

통상 ‘활동기-회상기-간병기’로 나뉘는 은퇴 생활에서 10~15년 정도는 큰 불편 없이 여유롭게 전원생활을 보낼 수 있다. 생각보다 길지 않다. 전원생활을 하는 은퇴자는 나이가 들수록 편의시설이 많은 도심으로 회귀하려는 경향을 보인다고 한다.

이는 80세 이상 고령자의 서울 전입·전출 비중이 높은 것에서도 알 수 있다. 연령대별 서울 전입·전출 비중은 30대 이후 점점 낮아지다가 80세를 넘으면 오히려 높아진다. 이를 볼 때 많은 사람이 은퇴 전 도심-은퇴 활동기엔 교외·전원생활-은퇴 간병기엔 도심의 거주패턴을 보인다고 추정할 수 있다.

서울시 2017년 전입/전출 통계. [자료 서울시, 제작 현예슬]

다행히 위에 상담한 고객처럼 여유 자산이 있는 경우라면 그리 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 보유한 주택이 자산의 대부분을 차지한다면 주택을 처분하지 않은 채 전원에서 은퇴생활을 보내기란 쉽지 않은 것이 현실이다. 그렇다면 전원생활을 꿈꾸는 은퇴자에게 적합한 부동산 전략은 무엇일까.

첫째, 도심으로의 U턴을 전제로 은퇴 후 거주를 설계하자. A 씨의 경우 과감히 탈서울을 결정하고 행동에 옮겼지만, 다시 서울로 U턴하리라는 것을 예상하지 못했다. 이 때문에 가격이 두배나 뛴 서울의 아파트를 처분하는 우를 범했다. 배우자는 친구들이 H 아파트로 돌아가고 싶어 했지만 보유 자산으론 재매입이 불가능했다.

A 씨의 예로 보면 은퇴 후 전원생활을 하더라도 나중에 도심으로 U턴한다는 전제 아래 거주 플랜을 짜야 한다는 걸 알 수 있다. 서울 도심지에 있는 실버타운이 인기가 좋은 것은 비슷한 이유라고 할 수 있다.

둘째, 소유와 거주를 분리해 생각하는 게 중요하다. 전원주택은 환금성이 떨어지는 부동산 중 하나로 여기에 대부분의 자산을 투자하는 것은 바람직하지 않다. 그러나 앞서 말한 바와 같이 평생 마련한 도심의 아파트 한 채가 가진 재산의 전부라면, 이를 처분하지 않고는 쓸만한 전원주택을 마련하기 쉽지 않다.

그렇다면 도심에 있는 아파트를 임대하고 본인도 전원주택을 임차해 생활하는 방법이 있다. 즉 소유와 거주를 분리하는 것도 하나의 대안이 될 수 있을 것이다. 부동산 사이트를 조회해 보면 의외로 전원주택 임대매물이 많이 나와 있다.

전원주택 임대매물. [사진 네이버부동산]

도심지 부동산은 가격 상승 가능성 높아

급속하게 진행되고 있는 고령화와 인구감소 현상은 부동산 가격에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있다. 그렇지만 도심지의 부동산은 풍부한 수요와 재건축·재개발·도심재생사업 등 다양한 개발이슈로 인해 오히려 가격이 상승할 가능성이 높다. 따라서 힘들게 장만한 도심지의 부동산을 처분하는 것은 결코 현명한 투자방법이 아니다.

금융위원회는 주택연금의 활성화를 위해 단독·다가구 주택의 경우 전세를 주고 있는 경우에도 가입이 가능하도록 내년 관련법을 개정하겠다고 밝혔다. 법 개정이 이루어지면 주거용 오피스텔도 주택연금에 가입할 수 있게 돼 가능하면 주택연금제도를 활용해 봄이 좋을 것이다.

셋째, 귀농 결행 전 일단 한번 살아볼 것을 권한다. 귀농을 희망하는 경우 최근 지자체들이 운영하는 귀농귀촌지원센터(농림축산식품부 산하 귀농귀촌종합센터 www.returnfarm.com)를 이용하면 많은 도움을 받을 수 있다. 비어있는 농가주택을 저렴하게 임대해 줄 뿐만 아니라, 귀농 희망자를 위한 교육과 임시거처를 제공해 주기까지 한다.

귀농은 단순히 거주의 문제를 넘어 직업 및 생계수단을 바꾸는 것이다. 본인의 이상과 현실과의 괴리가 없는지 미리 경험해보는 보는 것이 중요한 이유다. 시행착오를 줄여야 전원생활을 성공으로 이끌 수 있다.

최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 hwanseok@hanafn.com