[CoverStory] 3월 판교, 분양과 임대 어느 쪽이 나을까 …

분양아파트에 비해 주목받지 못하던 임대가 판교에서 관심을 끌고 있기 때문이다. 소유권 제한 기간 등은 분양아파트와 비슷한 대신 초기 자금부담이 가벼워서다. 하지만 월임대료 등 비용과 10년 뒤 시세차익을 따져 어느 선택이 나을지는 현재로선 단정하기 어려워 이들의 고민은 쉽게 풀릴 것 같지 않다.

◆2016년 이후 '내 집'된다=판교에서는 3월 중 10개 단지 5844가구의 분양아파트와 7개 단지 3576가구의 임대가 나올 예정이다. 원가연동제를 적용받는 분양아파트는 계약 후 10년간 팔 수 없고 임대는 입주 후 10년간 세입자로 살아야 한다. 따라서 둘 다 비슷한 2016~2018년에야 팔 수 있는 완전한 내 집이 된다. 원가연동제 시행 전에는 입주 때까지만 분양권을 팔지 못해 전매제한기간이 임대의무기간에 비해 훨씬 짧았다.

분양아파트는 평당 1100만~1200만원으로 예상되는 목돈이 필요하다. 임대는 보증금만으로 입주할 수 있다. 임대아파트의 주택원가가 평당 800만원대로 예상돼 임대보증금은 국민주택기금 융자 여부에 따라 8000만~1억2000만원 정도로 추산된다. 또 분양보다 임대아파트의 당첨확률이 높은 것도 장점이다.

모아건설 서영심 차장은 "판교 임대는 처음에 큰 돈이 들지 않고 임대의무기간이 끝난 뒤에는 주변 시세의 85~90%에 소유권을 넘겨받는다는 점이 매력"이라고 말했다.

품질에선 분양아파트가 다소 나을 것 같다. 원가연동제 등으로 평당 건축비 한도가 분양이 임대(288만원)보다 좀더 비싼 339만원이다. 구조는 큰 차이가 없고 마감재 수준이 약간 다를 것으로 예상된다. 전문가들은 "당첨확률을 높이려면 임대아파트가 좋지만, 성남에 사는 청약저축 1순위자로 40세 이상 10년무주택자는 청약예금으로 바꿔 분양아파트에 청약하는 게 이상적"이라고 조언했다.

◆집값 상승률이 관건=분양아파트에는 분양가와 금융비용 등이 들어간다. 임대는 금융비용과 월 임대료 등이 투자비인 셈이다. 월 임대료는 동탄신도시(45만~48만원)보다 다소 비싼 50만~60만원으로 업계는 본다. 본지가 32평형을 기준으로 분양가 3억8000만원인 분양아파트와 보증금 1억원, 월 임대료 50만원인 임대의 수익성을 따져본 결과 집값이 많이 오를수록 분양이 유리한 것으로 나타났다.

이제까지의 집값 상승률을 전제로 한다면 분양아파트가 더 유리해보인다. 판교 인근 분당 시범단지의 32평형이 1991년 입주 이후 10년간 1.8배 올랐다(부동산정보협회 자료). 분당아파트 32평형의 현 시세가 5억원을 웃돌기 때문에 판교 32평형은 10년 뒤 10억원이 훨씬 넘을 것이란 계산이다.

하지만 판교 집값 상승률이 이제까지의 분당 수준에 크게 못미칠 것이란 전망이 많다. 송파 신도시와 택지개발지구 등지에서 많이 공급되기 때문이다. 건설산업연구원 김선덕 소장은 "연 3% 정도의 물가상승률 이상으로 오르기 어려울 것"이라고 말했다. 세중코리아 김학권 사장은 "임대아파트 업체들이 임대료를 낮추면 수요자들이 많이 몰릴 것"이라고 말했다. 전문가들은 시세차익을 노리기보다 자금여력 등 자신의 여건에 맞추는 게 바람직하다고 강조한다.

안장원 기자