이번 가계부채 대책의 특징은 집단대출에 초점을 맞췄다는 점이다. 그동안 집단대출은 주택담보대출 규제의 사각지대에 있었다. 올 2월 은행권 주택담보대출의 분할상환을 원칙으로 하는 여신심사 가이드라인이 도입됐을 때도 집단대출만은 예외였다. 집단대출은 분양시장의 호조로 올 들어 지난 5월까지 10조원 가까이 늘었다. 올 들어 증가한 주택담보대출 절반을 집단대출이 차지할 정도다.
하지만 집단대출 증가세에 대한 진단과 처방은 제각각이다. 이번 대책 논의 과정에서 금융위원회와 국토교통부가 분양권 전매제한 강화를 둘러싸고 이견을 빚은 것도 이 때문이다. 환자를 들여다본 의사마다 병의 심각성에 대한 진단이 다르니 처방하는 치료법도 다를 수밖에 없다.
전문가들도 마찬가지다. 집단대출 증가세와 분양시장 과열 양상이 심각한 수준이라고 보는 쪽에선 더 센 대책을 주장한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “지금은 부채 상환능력이 없어도 아파트를 2채, 3채씩 분양 받을 수 있기 때문에 분양시장으로 투기 수요가 몰린다”며 “정부가 강한 의지를 가지고 실수요자만 분양을 신청할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다”고 말했다. 그가 주장하는 해법은 집단대출도 여신심사 가이드라인을 적용해서 상환능력에 대한 심사를 대폭 강화하는 것이다. 사실상 고가 아파트는 1채에 한해서만 집단대출을 받을 수 있도록 제한하자는 뜻이다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 해결책으로 후분양제 도입을 주장한다. 그는 “분양시장을 컨트롤해야 다가올 (부동산 경기 침체의) 골이 덜 깊다”며 “중도금 대출 보증을 조절하는 정부 대책도 어느 정도는 효과가 있겠지만 근본적으로는 후분양제를 전면 도입하는 시기를 고민해야 한다”고 말했다.
이에 비해 분양시장 과열은 서울, 그 중에서도 강남지역의 이야기이고 집단대출 증가는 지난해와 올 상반기 계약 분이 시차를 두고 반영된 것뿐이라는 시각도 있다. 그다지 우려할만한 수준이 아니기 때문에 강한 대책은 필요 없단 쪽이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “이미 분양시장은 한풀 꺾였고 가만히 둬도 서서히 내려가는 추이”라며 “추경 통과가 미뤄지면서 경기 전반에 대한 우려가 있는 상황에서 센 대책을 내놓기엔 타이밍이 좋지 않다”고 말했다. 중앙정부 주도의 대책이 아닌 지자체 차원의 미시적이고 세밀한 대책이 필요하다는 주문이다. 그는 “특정 지역에서만 분양시장 과열 양상이 나타나기 때문에 인허가권을 갖고 있는 지자체가 수급 상황을 고려해서 분양 승인을 조절하는 게 바람직하다”고 지적했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금 분양시장은 조달 여력이 충분한 베이비부머 세대가 몰리고 있기 때문에 집단대출 규제를 강화한다고 해도 실효성이 없다”면서 “과도한 대출 규제 강화는 오히려 일본처럼 부동산시장 폭락을 초래할 수 있다”고 말했다.
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
