[반퇴시대 재산리모델링] 공직 퇴직 후 재취업한 50대, 은퇴 후 대책 세우고 싶은데

중앙일보

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Q. 최모(59)씨는 공직에서 퇴직 후 월 200만원을 받고 사무직에 재취업했지만 임시직이다. 머지않아 실직이 예상된다. 그래서 노후 대비에 나섰다. 우선 자녀 둘에게 땅을 증여하려는 데 세금 부담이 걱정이다. 노후 생활자금 확보를 위해 오피스텔 구입도 생각 중인데 향후 유망할지 자신이 없어 재산리모델링센터의 문을 두드렸다.

빈 땅에 공장 지어 증여…세금 줄이고 임대소득 생겨

A. 양도소득세 및 상속세를 절세하려면 땅에 건물을 지어 사전증여하자. 본인의 소득과 자금출처를 입증할 수 있어 현명한 절세 방법이라 할 수 있겠다. 현재 생각 중인 오피스텔은 공급과잉 우려가 있으니 수익형 부동산으로는 소형 아파트를 추천한다.

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◆건물 완공등기 이전에 증여해야=최씨의 경남 김해시 땅은 나대지(빈땅)로 증여하지 말고 공장을 건축해 완공등기 이전에 자녀에게 증여하는 게 절세에 도움이 된다. 현재 예상되는 임대료 수준은 보증금 2000만원에 월 임대료 220만원 수준으로 현 시세인 4억5000만원과 건축비용 2억원을 기준으로 할 때 연 4.2%의 임대수익률이 예상된다. 자녀가 임대사업자 등록을 하면 임대소득은 모두 자녀의 소득이 돼 자금출처가 마련될 수 있다. 현재 공시지가는 시가의 절반 수준인 2억원 정도여서 자녀 두 명에게 증여할 경우 인당 450만원의 세금으로 증여할 수 있다.

부동산 양도시 주의할 사항은 자녀에게 증여한 부동산은 5년 내 양도시 양도세 부담이 커진다는 점이다. 증여자의 토지 취득가액은 1억6000만원이고 자녀의 취득가액은 공시지가 2억원이므로 차이에 대한 양도소득세를 줄이려면 증여받은 후 5년이 지나서 양도해야 한다. 사업용 토지의 양도소득세율은 일반세율 6~38%이며 3년 이상 보유하면 장기보유공제로 10~30%까지 받을 수 있다. 나대지 상태로 양도하면 비사업용토지 세율을 적용받아 16~48%로 일반세율보다 10%씩 더 높다.

◆오피스텔보다는 소형 아파트=수도권에서 교사로 재직 중인 자녀 두 명은 서울에서 전세를 얻어 함께 거주 중이다. 그런데 오피스텔을 매수해 자녀 결혼 전까지 쓰고 이후 수익형 부동산으로 활용하고 싶다. 두 자녀 직장을 감안하면 관악구와 동작구가 대안인데 이 지역은 오피스텔이 많지 않다. 그렇다면 투자자 선호 지역인 강남역 인근의 서초구로 시야를 넓히는 게 좋겠다. 이 지역의 오피스텔의 시세는 3.3㎡당 1200만~1300만원 수준으로 의뢰인이 투자 예정금액인 2억5000만원이면 20평형 정도의 오피스텔을 매수할 수 있으며, 현재 임대료 수준은 보증금 1000만원에 월 임대료는 100만원 수준을 형성하고 있다. 하지만 향후 공급과잉이 걱정되는 오피스텔보다는 투자금액을 더 높여 소형 아파트의 매수를 권하고 싶다.

소형 아파트는 1~2인 가구의 증가 추세로 수요가 많을 것으로 예상된다. 관악구와 동작구 소재 소형 아파트의 가격은 3.3㎡당 1700만~1800만원수준으로 4억5000만원이 필요하지만 부족한 자금 2억원은 대출을 통해 마련하면 되겠다.

◆여유자금 투자는 비과세 챙겨야=여유자금은 1%대 확정금리 적금금액을 늘리고 국내 주식형펀드와 해외 비과세펀드를 추천한다. 적립식은 ‘매입시점’과 ‘매입가격’을 분산키는 방법으로 매입단가를 평준화시켜 위험을 줄일 수 있는 투자수단이다. 적립식펀드 투자시에는 꾸준히 불입한다는 대원칙과 목표수익률을 설정해 목표수익 도달시 과감히 이익 실현을 하는 것이 중요하다. 국내주식형 펀드의 경우 국내주식 매매거래이므로 평가차익이 비과세돼 절세효과가 극대화된다. 해외 비과세주식펀드는 1인당 3000만원 한도에서 2017년 말까지 가입하면 평가차익·환차익에 대해 비과세로 절세 효과가 있다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.