100조원짜리 경제 뇌관…금리인상 불붙기 전 선제 조치

'빚내서 집 사라'던 정부 부동산 정책이 '함부로 빚 내지 마라'는 쪽으로 급선회했다. 정부는 지난 22일 대출 물꼬를 틀어막는 장치들을 담은 '가계부채 종합 관리방안'을 내놨다. 대출자의 상환능력을 철저히 따지고, 대출을 받더라도 처음부터 원금과 이자를 함께 갚도록 했다. 불과 1년 전이던 지난해 8월, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 60%·70%로 완화하면서 대출 문턱을 낮춘 것과는 반대방향으로 움직인 것이다. 중동호흡기증후군(MERS) 이후 경기 부진이 심각한데 정부는 왜 경기 활성화와 가계부채 억제 사이에서 후자를 선택한 것일까. 가계부채는 얼마나 심각한가. 바뀐 부동산 정책에서 내집마련 전략은 어떻게 달라져야 할까. 문답으로 풀어보자.

Q. 가계부채 관리대책 골자는.

A. 대출을 상환할 때 이자만 내는 '거치식' 대신 처음부터 원금을 갚아나가는 '분할 상환'으로 바꿨다. 원금과 이자를 처음부터 갚아나가면 이자를 0.25%포인트까지 낮춰주지만, 원금을 놔두고 이자만 내면 더 높은 이자를 물도록 했다. 그나마 이자만 내는 거치 기간도 '최대 5년'에서 '1년 이내'로 축소했다. 대출 심사도 담보보다는 소득 중심으로 강화된다.

Q. 이자 부담은 어떻게 달라지나.

A. 기존에 만기 일시상환 조건으로 변동금리(3.5%), 만기 20년 대출을 받은 사람은 매월 58만원의 이자만 내다가 만기에 2억원을 한꺼번에 내야 했다. 이를 20년 만기에 고정금리(2.8%)·분할상환 조건으로 갈아타면 매월 109만원을 내야 한다. 이자율은 낮아도 매달 상환해야 하는 액수는 원금 때문에 크게 늘어난다. 특히 이번 대책이 내년부터 적용되는 만큼 내년에 대출 만기가 돌아와 새로 대출을 받아야 하는 주담보 대출자들의 부담이 클 것으로 보인다.

Q. 대출받기가 얼마나 힘들어지나.

A. 은행은 물론이고 카드사, 캐피털, 농·수·신협, 새마을금고 등 2금융권에 대해서도 규제가 강화되기 때문에 대출을 받기가 전반적으로 어려워진다. 특히 은행의 ‘고위험 대출’이나 ‘편중 대출’에 대해선 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율을 산정할 때 불이익을 주는 방식으로 대출경쟁을 억제한다. 예를 들어 만기가 5년 이내인 일시상환 대출 중 고객의 부채비율(총대출금÷연소득)이 500%를 넘거나, 3건 이상 대출을 받은 고객에 대한 추가 대출처럼 고위험 대출에는 위험가중치를 높이겠다는 것이다. 주택담보대출을 자기자본의 2배가 넘게 내주는 편중 대출에 대해서도 같은 불이익을 준다.

Q. 가계부채가 얼마나 심각하기에 전면 규제에 나서나.

A. 통상 가계부채의 위험 수위는 국내총생산의 75% 수준으로 본다. 지난해 우리나라의 가계신용 규모는 국내총생산 대비 73%로 위험 수준에 육박하고 있다. 가계부채는 LTV·DTI 규제가 완화되기 전인 지난해 2분기 말 1038조3000억원이었으나 올해 1분기 말 1099조3000억원으로 61조원 늘었다. 지난 2013년 이후 한 차례도 쉬지 않고 월간 최고 기록을 경신했다. 이 중 주택담보대출 규모는 460조원에 이른다. 문제는 대출자의 70%가 이자만 내고 원금은 만기 때마다 은행에서 새로 대출을 받아 돌려막고 있다는 것이다. 장기적 불안 요인이다.

Q. 대출 문턱만 높이면 위기요인 제거되나.

A. 미국이 이르면 9월에 기준금리를 인상할 전망이다. 외화자금 유출을 막으려면 우리나라도 금리를 조정할 수밖에 없다. 한은이 금리인상 기조로 돌아설 경우 주담보 대출자들은 '이자 폭탄'을 맞게 된다. 현재 가계부채 중 700조~800조원은 기준금리 영향을 받는 변동금리형으로 추산된다. 한은이 금리를 0.25%포인트만 올려도 이들은 연간 1조7500억~2조원의 이자를 추가로 부담해야 한다. 대출을 받아 주택마련에 나섰던 사람들은 대출부담 가격과 주택가격 하락의 이중고를 겪을 가능성이 크다.

Q. 그동안은 경기를 살린다고 부동산 대출을 부추겼는데.

A. 빚을 내는 속도가 너무 빨랐다. 미국발 금리인상은 단기간에 끝나지 않을 것으로 보인다. 경제협력개발기구(OECD)는 최근 우리 경제성장률 전망치를 3.8%에서 3.0%로 대폭 내리면서 그 이유의 하나로 급증하는 가계부채를 꼽았다.

Q. 대출금 운용 전략은 어떻게 짜야 하나

A. 원리금을 한꺼번에 갚기 부담스럽고, 투자 목적이 아닌 거주 목적으로 대출을 받을 계획이 있는 사람들은 올해 안에 앞당겨 대출을 받는 것이 낫다. 특히 소득을 증명하기 어려운 자영업자들도 연내 대출이 상대적으로 용이하다.

Q. 주택 구입 시기는 언제가 좋은가.

A. 당장 급한 실수요 목적이 아니라면 추이를 보는 편이 낫다. 금리가 인상되고 경기가 위축되면 아파트 가격이 떨어질 가능성이 크다. 차입에 의해 집을 장만할 경우엔 집값이 오를 전망이거나 금리가 내려가야 유리하지만 지금은 그런 상황은 아니다.

Q. 대출을 많이 받아 주택을 구입했거나 주택 구입을 고려중인 사람들은 어떻게 해야 하나.

A. 미국의 금리인상이 마무리될 것으로 예상되는 2018년까지는 집값이 조정될 가능성이 높다. 집값 하락, 대출이자 부담이 늘어날 수 있다. 주거를 목적으로 한 경우는 다른 자산을 줄이더라도 대출비중을 줄여 금리인상에 대비하는 것이 현명하다. 미국 금리 인상이 발표되기 전에 집을 처분하거나 월세로 전환하는 것도 고려할 만하다.

Q. 새 제도는 신규 분양의 중도금 대출에도 적용되나.

A. 적용받지 않는다. 이 때문에 신규 분양 시장에는 영향이 적을 것이란 해석이 나온다. 하지만 변수는 있다. 입주 시점에 투자목적으로 분양받은 물량이 한꺼번에 쏟아지면 가격이 떨어질 수 있다. 입주단계에 가면 많은 웃돈을 주고 분양권을 구매했던 실수요자와 투자자는 피해를 볼 수 있어 신중해야 한다.

박태희 기자 adonis55@joongang.co.kr