부동산 상승기 블루오션… 특수 물건 경매 노려라

조인스랜드

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[정충진기자] 요즘 경매시장이 과열이다. 매물은 적고 수요는 많다 보니 낙찰가율(감정가대비 낙찰가의 비율)은 감정가를 훌쩍 넘기는 것이 보통이고, 우량 물건에는 평균 입찰자가 수십명일 정도로 경쟁이 치열하다.

부동산 경기가 상승세를 보이면서 매수세가 살아나다보니 경매시장으로 유입되기 전 일반 매매를 통해 매물이 소진되면서 매물 부족은 지속적인 현상이 되고 있다.

그래서 인지 요즘 법정에서는 낙찰의 환호성이 아닌, 패찰의 한숨 소리가 더욱 크게 들린다고 느끼는 것은 필자만의 생각일까.

경기가 침체하면 경쟁없이 수월하게 낙찰 받지만 판로가 없어서 걱정이고, 경기가 살아나면 낙찰받기가 어려워 걱정이라니 이래저래 경매 투자자들의 근심은 끊일 새가 없어 보인다.

그러나 냉혹한 투자의 세계에서 살아남기 위해서는 늘 성찰과 변화가 필요하다. 이상 과열경쟁의 대열 속에 몸을 맡긴 채 매번 패찰의 고배를 마시느니 나만의 경쟁력을 특화시킬 필요가 있는 것이다.

그런 특화의 방법은 다양하지만 지금 같은 상승장에서 유력한 수단은 역시 특수물건 경매이다. 특수물건이란 물건의 가치나 형상은 양호한데, 법적인 문제가 복잡하게 얽혀있어 경쟁율도 낮고 평균 낙찰가율도 높지 않은 물건을 말한다.

법적인 문제 있다면 특수물건으로 분류

꾸준한 공부를 통해 법적인 문제만 해결할 수 있는 역량을 키우면 요즘같은 저금리, 호황기에 높은 수익을 구가할 수 있어 추천할만한 영역이다.

백문이 불여일견! 사례를 한번 살펴보자.

여기 단돈 5000만원으로 24평형 신축빌라 3채를 매입한 사람이 있다. 필자의 제자 A씨이다. 물론 대출없이 순수 투자금이 5000만원이었다. 취득세 등의 비용을 제하면 1채당 평균 1500만원 정도에 매입한 꼴인데 도대체 어디서, 어떤 방법으로 매입했길래 이런 일이 가능했을까.

물론 일반 매매시장을 통해서는 어림도 없는 얘기하므로 시야를 다른 쪽으로 넓혀보자. 그렇다. 이 분은 경매를 통해 이 빌라를 매입했다. 당시 감정가는 5500만원이었는데 4~5번의 유찰을 거쳐 최저가가 1200만원대까지 떨어지자 과감하게 응찰해 낙찰받았다.

원목재로 마감해 내부 또한 근사한 이 빌라가 감정가 대비 20%대까지 떨어진데는 이유가 있었다. 법적으로 복잡하게 얽혀 있어서 수요자가 제한되어 있는, 이른바 특수물건이었던 것이다. 이 물건은 특수물건 중에서도 난이도가 꽤 높은 물건이었다.

우선 이 물건에는 유치권이 신고되어 있었다. 신축 건물의 공사장에서 공사업자가 공사대금을 못 받았을 경우 유치권을 주장하면 원칙대로라면 낙찰자가 공사대금을 인수해야 한다. 낙찰자가 이 집의 점유를 넘겨받기 위해서 떠안아야 할 공사대금은 이자까지 포함해 약 3000여 만원.

게다가 대지지분은 없이 건물만 낙찰받게 되는 물건이었다. 법원에서 제공하는 물건명세서에는 ‘건물만 입찰, 토지소유자로부터 건물철거 판결 확정되어 있음’이라는 위협적인 문구가 기재되어 있으니 결국 이 물건은 수요자들로부터 외면받을 수밖에 없었던 것이다.

그러나, 필자의 제자이기도 한 A씨가 용감하게 응찰하여 한 명의 경쟁자를 물리치고 이 물건들을 낙찰받았다. 물론 사전에 철저한 현장조사를 거쳤고, 그 조사를 통하여 확정한 사실관계대로라면 유치권자는 충분히 인도명령으로 내보낼 수 있다는 필자의 조언을 들은 후였다.

낙찰 후 잔금을 내면서 곧바로 유치권자를 상대로 인도명령을 신청했고 약 1달정도 후에 인도명령은 인용되었다. 실제 공사업자가 점유하고 있었지만 본 물건에 대한 공사대금이 아닌 타 물건 공사대금으로 유치권을 신고한 터라 견련(牽連)관계가 없음을 부각한 것이 주효했다.

특정일시에 강제집행하겠다는 예고 절차인 계고 집행이 있은 얼마 후 유치권자는 자발적으로 집을 비워줬다. 이렇게 유치권자와의 싸움은 생각보다 싱겁게 끝이 났다. 그러나 애초 이 물건의 부담은 유치권이 아니었다.

철거판결을 보유하고 있는 토지 소유자와의 기싸움이 더 큰 문제였다. 곧바로 토지 소유자와의 협상에 돌입했다. 토지소유자도 경매로 토지를 낙찰받은 경매인이었다. 원만한 협의를 위해 A씨는 백방으로 노력했지만, 건물을 헐값에 사들일 욕심에 토지 소유자는 모든 협상을 거절하고 A씨를 전방위적으로 압박하기 시작했다.

보증금으로 투자비 회수

건물철거판결이 있으니 조만간 철거하겠다는 내용증명을 여러 차례 보내왔고, 철거집행의 사전절차로 현재 점유하고 있는 사람을 내보내는 퇴거집행을 강행하겠다는 의지를 강하게 내비쳤다.

그러나 A씨는 필자의 조언대로 시종 무응답으로 일관했다. 아니, 무응답이 아니라 협상의 우위에 있다는 자신이 있었기에 침묵으로 완강한 거부의 의사를 표시했다. 철저한 사전조사 결과 이 물건은 비록 철거 판결이 확정되어 있다 하더라도 사실적, 물리적으로 철거가 불가능한 빌라였던 것이고 이 점은 협상의 칼자루를 건물소유자가 쥐게하는 중요한 카드였다.

상대의 계속되는 압박에도 건물소유자가 전혀 겁을 먹지 않으니 건물을 철거하겠다는 내용증명이고, 가처분이고 퇴거집행이 다 무슨 소용이었겠는가. 결국 1년 정도의 시간이 흐른 뒤 제풀에 지친 토지 소유자는 백기를 들고 투항했다.

상대의 약점을 철저히 분석하고 유효적절한 대비책을 미리 강구해 둔 우리쪽의 예견된 승리였다. 이런 저런 협의 끝에 결국 A씨는 이 물건을 한채당 4500만원에 토지 소유자에게 매각하기로 했다.

A씨는 반대로 토지를 싸게 매입해서 6000만원에 3채 모두를 전세를 놓을 생각이었지만 장차 이 물건에 부과되는 양도세는 토지 소유자가 납부하는 조건으로 상대의 간곡한 요청을 받아들였다.

이 물건의 수익을 분석해 보자. 낙찰가가 한채 당 평균 1500만원이니 1년만에 3000만원의 수익을 낸 것이고, 모두 3채를 매각했으니 원금을 전부 회수하고도 추가로 9000만원의 현금흐름이 발생했다. 투하된 원금은 단돈 5000만원. 놀랍지 않은가.

그러나 이것이 수익의 전부가 아니다. 아시다시피 이 물건은 점유자인 유치권자를 단기간에 내보낼수 있었다. 그렇다면 바닥에 원목이 깔려있고 빌트인 가구들로 내부가 깔끔하게 장식된 신축 빌라를 철거 판결이 확정되어 있다는 이유로 그냥 비워둘 필요가 있을까.

A씨는 곧바로 공인중개사를 찾아가 세입자 알선을 부탁했지만 모두들 고개를 설레설레 저었다.
오랜기간 분쟁이 있었던 이 물건을 소개해주었다가 세입자로부터 원성은 물론 법적인 책임까지부담할 수 있어서 일터였다.

A씨는 생각을 바꿔서 온라인상의 직거래장터에 이 매물을 월세로 올렸다. 물론 근사하게 수리된 내부구조 사진, 보증금과 월세를 시세보다 한참 낮춰주겠다는 매혹적인 코멘트와 함께 말이다. 일주일 만에 모두 계약이 이루어졌고 조건은 보증금 500만원에 월세는 45만원이었다.

결국 보증금으로 1500만원을 회수했으니 실투자금은 3500만원으로 줄었고 그동안 꼬박꼬박 월세를 받았으니 이 또한 계산해보면 도대체 수익율이 얼마인지 가늠조차 어렵다.

그리고 무엇보다 우리가 어디가서 24평짜리 신축빌라를 단돈 1500만원에 매입할 수 있겠는가. 여기저기 둘러봐도 경매시장이 유일하다. 다만, 특수물건 경매에는 늘 위험이 따름을 경계해야한다.

그럼에도 꾸준한 공부를 통해서 각각의 특수물건에 정해진 툴(tool)을 익힐 수만 있다면, 이 꿈 같은 일이 여러분에게 다가올 현실이 될 수 있음을 상기하면서 오늘도 지치지 말고 경매공부에 매진할 일이다.