취득·등록세 비투기지역도 실거래가로

31일 발표할 부동산 종합대책의 가닥이 잡혀가고 있다. 핵심은 강력한 세금 정책을 써 투기수요를 잠재우는 한편 주택 공급을 늘리겠다는 것이다.

열린우리당과 정부는 부동산을 취득한 뒤 '보유→매각' 또는 '보유→증여.상속'에 이르는 과정에서 세 부담을 크게 늘리기로 의견을 모았다. 이에 따라 "자고 나면 세 부담이 커진다"는 얘기도 나올 정도다.

정부 관계자는 "부동산 세제를 현실화하는 것으로 봐야 한다"고 주장하지만, 일부 전문가들은 "세 부담이 갑자기 늘어나 조세 저항이 생길 수 있다"고 우려한다.

◆ 취득단계=집을 살 때는 취득세(취득가의 2%)와 등록세(취득가의 1.5%, 개인 간 거래 기준) 등 거래세를 내야 한다.

현재는 비투기지역에서는 취득.등록세를 기준시가(실거래가의 80% 가격)를 기준으로 매기지만 내년부터는 비투기지역이라도 반드시 실거래가를 기준으로 세금을 내야 한다. 부동산 실거래가 신고제가 의무화되기 때문이다. 이렇게 되면 비투기지역의 거래세 부담은 지금보다 20%가량 늘어난다.

다만 정부는 '거래세를 낮추고 보유세를 올린다'는 방침에 따라 조만간 취득.등록세 세율을 낮출 계획이다.

◆ 보유단계=취득단계와 달리 보유단계에는 과거 어느 때보다 강력한 세금 정책이 도입된다. 집이 있으면 주택분 재산세(현재 기준시가 9억원 이하, 세율 0.15~0.5%)와 종합부동산세(기준시가 9억원 초과분, 세율 1~3%)를 내야 한다.

내년부터는 보유단계의 세금 부담이 크게 늘어난다. 우선 종합부동산세의 과표 기준이 현재 9억원에서 내년에 6억원으로 낮아지기 때문이다. 또 세 부담이 급격하게 늘어나는 것을 막기 위한 보유세 상한제(세 부담이 전년보다 50% 이상 늘어나지 않도록 한 것)도 없애는 것을 검토하고 있다.

이와 함께 정부는 내년부터 세대별로 합산해 세금을 매기는 방안도 검토하고 있다. 만약 위헌 논란에도 불구하고 이 방안을 강행하면 부부가 각각 집을 소유했을 경우 보유세 부담이 늘어난다. 현재는 부부가 각각 집을 소유하면 따로 세금을 매겼다.

예컨대 남편은 서울 강남에 기준시가 8억원(과표 4억원)짜리 아파트가 있고, 아내는 충청도에 기준시가 2억원(과표 1억원)짜리 집이 있을 경우 올해 이들이 낼 보유세는 재산세 198만원이다. 남편의 재산세가 174만원이고 아내의 재산세가 24만원이기 때문이다. 그러나 부부 합산 과세를 하면 이들은 종부세 대상이 돼 약 100만원의 종합부동산세를 추가로 납부해야 한다. 결국 세 부담은 298만원으로 늘어난다.

◆ 양도단계=집을 팔 때 양도 차익에 매기는 양도소득세의 세율도 다주택 소유자에게 높게 적용한다.

현재는 1가구 2주택이면 먼저 파는 집을 2년 이상만 보유했으면 9~36%의 세율이 적용된다. 하지만 내년부터는 50% 또는 60%의 단일 세율이 적용될 전망이다.

하지만 모든 1가구 2주택 소유자에게 중과세하는 것은 아니다. 부모와 살기 위해 세대를 합쳤을 때나, 부부의 직장이 떨어져 있어 따로 살 때 등 불가피하게 1가구 2주택이 되면 유예기간을 줘 그 기간 안에 팔면 세금을 많이 매기지 않을 방침이다.

소유한 집이 투기지역 밖에 있거나 소형 주택이면 1가구 2주택을 계산할 때 빼주는 방안도 검토하고 있다.

1가구 3주택에 대해서는 양도세 부담을 더 지울 계획이다. 1가구 3주택자가 먼저 파는 집에 대해서는 그동안 60%의 양도세를 부과했다. 이 세율을 70%로 올리는 것을 검토하고 있다. 다만 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 혜택은 그대로 유지하기로 했다.

◆ 상속.증여 단계=현재 상속.증여시에는 시가로 과세하지만 시가 파악이 어렵기 때문에 대부분 기준시가(시가의 80%선)로 세금을 매겼다. 그러나 내년부터 실거래가 신고가 의무화되면 자연스럽게 시가가 파악돼 상속.증여세도 올해보다 20%가량 올라간다.

김종윤 기자