[틴틴 온라인 교실] 원가연동제와 채권입찰제는

Q : 판교 중대형 아파트 분양에 실시한다는 채권입찰제와 원가연동제에 대해 설명해주세요. <독자 박용규>

A : 원가연동제는 아파트 등 주택을 짓는 데 들어가는 원가를 산출한 다음 여기에 맞춰 분양가격을 정하는 제도입니다. 주택의 원가는 땅값과 건축비로 나눌 수 있습니다. 땅값은 땅을 매입하는 데 들어가는 토지수용대금, 집을 지을 수 있도록 평평하게 다지는 데 들어가는 택지조성비용, 땅값에 대한 감정평가비용 등을 포함한 개념입니다. 여기에 정부가 정해 놓은 기준에 따라 표준건축비를 산정하고 일부 부대비용을 합쳐 원가를 산출합니다. 이 원가를 기준으로 분양가의 상한선을 정하기 때문에 원가연동제는 분양가를 간접적으로 억제하는 효과가 있습니다.

그러나 원가연동제는 분양받는 사람에게 엄청난 시세차익을 안겨줄 수 있습니다. 그래서 시세차익을 환수하기 위해 분양받을 때 채권을 사도록 하는 제도가 채권입찰제입니다. 채권을 많이 사겠다고 써낸 사람이 당첨되도록 하는 것입니다. 이 채권은 만기가 보통 20년짜리여서 현재가치로 따지면 액면가의 절반 정도밖에 안 되기 때문에 그만큼 손해를 감수해야 합니다.

예를 들어 주변 시세가 평당 2000만원인데 원가연동제로 분양가가 평당 1200만원으로 낮아졌다고 하면 시세차익은 평당 800만원이 됩니다. 이 차익의 일정 비율만큼 채권을 사도록 하는 것입니다. 그 비율이 아직 정해지지 않았지만 70%라고 하면 평당 560만원어치의 채권을 매입해야 합니다. 이 채권을 시장에 50% 할인해 팔면 280만원만 건질 수 있으니까 실제부담이 평당 280만원 높아지는 셈입니다.

이종태 기자